Le dispositif éco-énergie tertiaire (DEET), notamment issu du décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 dit « décret tertiaire », impose aux occupants de surfaces tertiaires d’au moins 1 000 m² des obligations de réduction progressive de leurs consommations d’énergie finale: −40 % en 2030, −50 % en 2040, −60 % en 2050 par rapport à une année de référence fixée sur la période 2010-2019.

Ces objectifs, dont la vérification est assurée par la plateforme numérique OPERAT (Observatoire de la Performance Énergétique, de la Rénovation et des Actions du Tertiaire), placent les gestionnaires de patrimoine tertiaire — collectivités, établissements publics, entreprises privées — devant une contrainte réglementaire durable et croissante.

Le contrat de performance énergétique (CPE) constitue l’un des outils contractuels les plus efficaces pour répondre à ces obligations. Il présente en effet une qualité que peu d’autres dispositifs offrent : la possibilité de transférer le risque de non-performance à l’opérateur, tout en mobilisant, en cas de tiers financement, des fonds privés pour les actions nécessaires. 

Le présent article analyse les conditions de cette articulation et les points de vigilance juridiques qu’elle soulève.

I. Le DEET : rappel du cadre réglementaire applicable

1.1 Le champ d’application

Le DEET s’applique aux bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments à usage tertiaire dont la surface de plancher est supérieure ou égale à 1 000 m². Sont visés aussi bien les propriétaires que les preneurs à bail, selon une logique de responsabilité partagée organisée par la loi (art. L. 174-1 du code de la construction et de l’habitation).

Les secteurs concernés sont très larges : bureaux, commerces, hôtels, établissements de santé, établissements d’enseignement, bâtiments de la logistique tertiaire, etc. Pour les personnes publiques, le décret tertiaire s’applique aux bâtiments de l’État et de ses opérateurs, aux bâtiments des collectivités territoriales et à leurs groupements, ainsi qu’aux établissements publics. Il n’existe pas d’exemption générale pour le secteur public.

1.2 Les modalités de calcul et les deux voies d’atteinte des objectifs

Le DEET offre deux voies alternatives pour satisfaire aux objectifs de réduction :

• La voie en valeur relative : réduction des consommations d’énergie finale par rapport à une consommation de référence établie sur une année de la période 2010-2019 (objectifs de −40/−50/−60 %).
• La voie en valeur absolue : atteinte d’un niveau de consommation d’énergie finale en kWh/m²/an défini par arrêté en fonction de la catégorie d’activité et de la zone climatique.

Le choix entre ces deux voies appartient à l’assujetti, qui retiendra naturellement celle qui lui est la plus favorable compte tenu de la situation initiale du bâtiment. Cette option est importante dans la structuration d’un CPE : le contrat devra préciser sur quelle base de référence l’opérateur s’engage et selon quelle voie les performances seront mesurées.

1.3 Les obligations déclaratives et le dispositif OPERAT

Les assujettis doivent déclarer annuellement leurs consommations énergétiques sur la plateforme OPERAT, gérée par l’ADEME. Cette déclaration constitue la base de contrôle administrative. En cas de non-respect des objectifs ou de non-déclaration, les sanctions applicables comprennent la publication du nom de l’assujetti défaillant (« name and shame ») et, à terme, des amendes administratives.

Dans un CPE, les données de consommation sont généralement collectées par l’opérateur. Il est alors nécessaire que le contrat précise qui est responsable de la déclaration OPERAT et dans quel délai les données sont transmises au maître d’ouvrage. L’absence de clause à ce sujet expose l’assujetti à un risque de défaillance déclarative dont il reste seul responsable vis-à-vis des pouvoirs publics.

II. Le CPE comme vecteur d’atteinte des obligations DEET

2.1 La logique de transfert du risque de performance

La caractéristique fondamentale du CPE est de reposer sur une obligation de résultat portée par l’opérateur : celui-ci garantit contractuellement un niveau d’économies d’énergie mesuré et vérifié, et s’expose à une indemnité financière en cas de non-atteinte. C’est précisément cette mécanique qui fait du CPE un outil pertinent pour le respect du DEET.

En confiant à un opérateur spécialisé la responsabilité d’atteindre les objectifs DEET (via des travaux de rénovation, des équipements rénovés ou encore l’optimisation des systèmes et le pilotage intelligent du bâtiment) le maître d’ouvrage externalise le risque technique et organisationnel lié à la performance énergétique. Il conserve néanmoins la responsabilité réglementaire vis-à-vis de l’Administration, ce qui renforce l’importance d’une rédaction contractuelle précise sur ce point.

2.2 La correspondance entre familles de CPE et niveaux d’ambition DEET

Tous les CPE ne permettent pas d’atteindre tous les niveaux d’ambition du DEET. Le choix de la famille de CPE doit donc être calibré en fonction de l’horizon temporel visé et de la situation initiale du bâtiment :

Échéance	Objectif DEET	Base de référence	Secteurs prioritaires	Niveau d’ambition CPE recommandé
2030	−40 %	2010 ou valeur absolue	Tous tertiaires > 1 000 m²	CPE Services et/ou Systèmes
2040	−50 %	2010 ou valeur absolue	Tous tertiaires > 1 000 m²	CPE Systèmes et/ou Travaux
2050	−60 %	2010 ou valeur absolue	Tous tertiaires > 1 000 m²	CPE Global

Pour les bâtiments dont les consommations initiales sont très élevées, un CPE global combinant travaux sur l’enveloppe, remplacement des équipements et pilotage intelligent sera souvent la seule voie permettant d’atteindre simultanément les objectifs 2030 et de préparer les échéances suivantes. Pour les bâtiments déjà performants, un CPE Services ou un CPE Systèmes pourra suffire à satisfaire les obligations 2030.

2.3 La mesure et vérification (M&V) : point de convergence entre CPE et DEET

Le DEET impose un suivi annuel des consommations via OPERAT. Le CPE prévoit quant à lui un plan de mesure et de vérification (M&V) contractuellement défini, permettant de calculer les économies réelles par rapport à la situation de référence. Ces deux exigences sont structurellement convergentes mais ne sont pas automatiquement alignées.

Il convient notamment de vérifier que :

• La situation de référence du CPE est cohérente avec l’année de référence DEET (période 2010-2019) car une discordance entre les deux bases de calcul pourrait conduire à des résultats contractuellement satisfaisants mais réglementairement insuffisants.
• Les périmètres de mesure sont identiques: certains bâtiments comportent des usages mixtes dont seule la partie tertiaire est assujettie au DEET, tandis que le CPE peut couvrir l’ensemble du bâtiment.
• Les énergies prises en compte sont les mêmes: le DEET cible la consommation d’énergie finale en kWh, tandis que certains CPE raisonnent en énergie primaire ou en émissions de CO₂.

III. Articulation juridique : ce que le contrat doit prévoir

3.1 Tableau comparatif : DEET seul vs DEET + CPE

Critère	Décret tertiaire seul	DEET + CPE
Obligation de résultat	À la charge du maître d’ouvrage	Transférée à l’opérateur CPE
Risque de non-atteinte	Maître d’ouvrage (amende, ADEME)	Indemnité à la charge de l’opérateur
Financement des travaux	Fonds propres / emprunt	Tiers-financement possible via le CPE
Mesure & vérification	Plan de comptage obligatoire (ADEME)	Intégré au CPE Plan de M&V contractualisé
Suivi OPERAT	Déclarant : maître d’ouvrage	Données fournies par l’opérateur CPE
Durée de l’engagement	Permanente (obligations légales)	Contractuelle (6 à 20 ans)

3.2 Les clauses contractuelles indispensables

Pour que le CPE remplisse pleinement sa fonction vis-à-vis du DEET, le contrat doit impérativement comporter les stipulations suivantes :

Clause de conformité DEET. Une clause expresse aux termes de laquelle l’opérateur s’engage à ce que les économies garanties permettent au maître d’ouvrage de satisfaire à ses obligations au titre du dispositif éco-énergie tertiaire, pour les échéances couvertes par la durée du contrat.

Clause de fourniture des données OPERAT. L’opérateur s’engage à communiquer au maître d’ouvrage, avant la date limite de déclaration annuelle, l’ensemble des données de consommation nécessaires à la saisie sur la plateforme OPERAT, dans un format compatible avec les exigences de l’ADEME. le CPE peut même mandater l’opérateur pour déposer les données (du propriétaire et/ou du locataire) sur OPERAT, après validation par le maître d’ouvrage et/ou le locataire.

Clause de révision de la situation de référence. La situation de référence CPE doit pouvoir être révisée en cas de modification significative du bâtiment, de son occupation ou de son usage, ce qui constitue un mécanisme analogue aux corrections prévues par le décret tertiaire lui-même pour tenir compte de variations climatiques ou d’activité.

Clause de responsabilité en cas de sanction administrative. En cas de sanction prononcée par l’ADEME à l’encontre du maître d’ouvrage du fait d’une défaillance imputable à l’opérateur (non-atteinte des objectifs garantis, défaut de transmission des données), le contrat peut prévoir des mécanismes ayant pour effet de faire courir par l’opérateur le volet financier de la sanction, en sus des indemnités contractuelles de garantie de performance énergétique.

3.3 Le cas particulier des personnes publiques : articulation avec le code de la commande publique

Pour les acheteurs publics, le CPE prend presque nécessairement la forme d’un marché global de performance (MGP), soumis au code de la commande publique. L’ordonnance n° 2025-979 du 14 octobre 2025 a introduit à l’article L. 234-2 du Code de l’énergie une obligation d’étude préalable de faisabilité d’un CPE pour tout marché public de services d’efficacité énergétique dépassant les seuils européens. Cette disposition renforce considérablement le rôle du CPE dans la stratégie de conformité DEET des personnes publiques (sur ce sujet, voir le post dédié -> ICI).

La procédure de passation recommandée est le dialogue compétitif ou la procédure négociée, qui permet aux candidats de proposer des solutions techniques adaptées à la situation spécifique du patrimoine et d’affiner les garanties de performance offertes. Le cahier des charges devra explicitement mentionner les objectifs du DEET à atteindre comme critère de performance contractuelle.

Le CPE peut aussi être le véhicule utile à l’adoption d’une trajectoire de réduction des consommations d’énergie finale et de rénovation des bâtiments des organismes publics, puisque :

• L’article L. 235-2 du code de l’énergie oblige les organismes publics à une réduction annuelle de la consommation d’énergie finale d’un volume représentant au moins 1,9% de leur consommation d’énergie finale cumulée de l’année 2021 ;
• L’article L. 235-3 du code de l’énergie oblige les mêmes organismes publics à rénover chaque année au moins 3% de la surface cumulée des bâtiments qui leur appartiennent afin de réduire leur consommation d’énergie et leurs émissions de gaz à effet de serre.

IV. Conclusion : le CPE, outil de conformité et de maîtrise du risque DEET

Le contrat de performance énergétique n’est pas seulement un outil de rénovation énergétique: c’est un instrument de gestion du risque réglementaire. En transférant à l’opérateur la responsabilité d’atteindre des niveaux de performance mesurés et vérifiés, il permet au maître d’ouvrage de s’assurer contractuellement de sa conformité aux obligations du décret tertiaire, tout en mobilisant des compétences techniques et des financements qu’il ne détient pas nécessairement en interne.

Cette convergence entre CPE et DEET est appelée à se renforcer dans les années à venir, à mesure que les échéances 2040 et 2050 exigeront des niveaux d’ambition énergétique croissants, rendant les approches patrimoniales globales incontournables.

La qualité de la rédaction contractuelle — et notamment l’articulation précise entre les obligations du décret tertiaire et les engagements de l’opérateur CPE — est à cet égard déterminante. C’est sur ce terrain que l’expertise juridique spécialisée apporte sa valeur ajoutée la plus significative.

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Références légales et réglementaires : décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 (décret tertiaire) ; arrêté du 10 avril 2020 (OPERAT) ; ordonnance n° 2025-979 du 14 octobre 2025 ; décret n° 2025-1382 du 29 décembre 2025 ; directive (UE) 2023/1791 du 13 septembre 2023.

Sur l’expertise CPE de LexCity : Olivier Ortega, Rapport sur les contrats de performance énergétique, 2012 ; clausier CPE FNCCR, 2022 ; Les contrats de performance énergétique, 2e éd., LexisNexis.