Dans un précédent post, nous avons montré comment l’annexe environnementale peut devenir le vecteur juridique de mise en œuvre du DEET dans la relation bailleur-preneur. Nous posions en conclusion que, jumelée à un contrat de performance énergétique (CPE), l’annexe environnementale constitue le chaînon manquant entre l’obligation réglementaire et la garantie contractuelle de résultat. C’est précisément cette articulation que le présent post se propose d’analyser : comment CPE et bail vert se combinent-ils pour sécuriser la performance énergétique d’un immeuble tertiaire assujetti au DEET, et quelles sont les clauses indispensables pour que cette combinaison fonctionne en pratique ?

I. CPE et bail vert : deux instruments complémentaires mais de nature différente

1.1 Le CPE : une obligation de résultat sur la performance énergétique

Le contrat de performance énergétique est, par essence, un instrument de garantie. En application de l’article R.231-1 du code de l’énergie, issu du décret n° 2025-1382 du 29 décembre 2025 entré en vigueur le 1er janvier 2026, le CPE se définit comme un « contrat conclu entre un bénéficiaire et une société de services d’efficacité énergétique visant à garantir une diminution des consommations énergétiques, vérifiée et mesurée par rapport à une situation de référence contractuelle, pendant toute la durée du contrat« .

Le CPE crée ainsi une obligation de résultat à la charge du prestataire : les économies d’énergie promises sont garanties, et tout écart par rapport aux objectifs contractuels déclenche des mécanismes correctifs, tels qu’indemnités financières, travaux complémentaires, voire résiliation. C’est ce qui distingue fondamentalement le CPE des marchés de travaux classiques, des marchés de chauffage ou des contrats de services énergétiques : le risque de performance est transféré, au moins partiellement, vers le prestataire.

Dans le contexte du DEET, cette garantie de résultat prend une dimension particulière : elle permet au maître d’ouvrage, bailleur ou preneur, de sécuriser contractuellement l’atteinte des objectifs réglementaires de réduction de consommation (-40 % en 2030, -50 % en 2040, -60 % en 2050), en s’appuyant sur l’engagement du prestataire du CPE plutôt que sur ses seules capacités d’investissement et de gestion.

1.2 L’annexe environnementale : un instrument de gouvernance de la relation bailleur-preneur

L’annexe environnementale, le « bail vert », opère sur un registre différent. Elle n’est pas un contrat de performance au sens technique du terme : elle ne garantit pas un niveau de consommation, elle organise une coopération. Sa fonction première est en effet de structurer les obligations réciproques du bailleur et du preneur en matière d’échange d’informations, d’accès aux locaux, de partage des données de consommation et de gouvernance de la trajectoire DEET.

L’annexe environnementale est l’instrument de gouvernance inter-parties, quand le CPE est l’instrument de performance vis-à-vis du prestataire. Les deux instruments opèrent sur des plans différents et, précisément pour cette raison, se complètent de façon naturelle.

💡 En synthèse : le CPE répond à la question « qui garantit la performance et comment? » ; le bail vert répond à la question « comment bailleur et preneur coopèrent-ils pour y parvenir? ». L’un sans l’autre laisse un angle mort contractuel significatif.

II. Les trois configurations d’articulation CPE / bail vert dans un immeuble tertiaire

2.1 Le CPE porté par le bailleur : l’annexe environnementale comme condition de faisabilité

Lorsque c’est le bailleur qui souscrit un CPE pour rénover les parties communes et les équipements collectifs de son immeuble tertiaire, l’annexe environnementale devient une condition de faisabilité opérationnelle du CPE, pour deux raisons fondamentales.

Premièrement, la mesure des économies d’énergie garanties par le prestataire CPE repose nécessairement sur les données de consommation réelles de l’immeuble, données qui incluent les consommations des parties privatives occupées par les preneurs. Sans accès contractualisé à ces données via l’annexe environnementale, le bailleur et prestataire CPE sont dans l’impossibilité technique d’établir la situation de référence, de mesurer les économies réalisées et, par conséquent, de faire jouer la garantie de performance énergétique. Le CPE bailleur sans bail vert est un CPE aveugle.

Deuxièmement, certaines mesures d’amélioration de l’efficacité énergétique prévues au programme de travaux CPE (isolation, remplacement de fenêtres, installation de systèmes GTB) nécessitent un accès aux parties privatives occupées par les preneurs. Cet accès doit être contractualisé, avec un préavis raisonnable et des conditions d’intervention définies. L’annexe environnementale est le véhicule juridique naturel de cette contractualisation.

2.2 Le CPE porté par le preneur : l’annexe environnementale comme interface avec le bailleur

La situation inverse (un preneur qui souscrit un CPE pour améliorer la performance de ses propres installations comme l’éclairage, la climatisation, ou les équipements privatifs) est moins fréquente mais juridiquement plus complexe.

Le preneur CPE doit en effet s’assurer que les travaux qu’il envisage sont compatibles avec les obligations issues du bail et, le cas échéant, avec les contraintes structurelles du bâtiment. L’annexe environnementale joue ici le rôle d’interface entre l’engagement CPE du preneur et les droits et obligations du bailleur : elle peut formaliser l’autorisation de travaux, définir les conditions de restitution des locaux en fin de bail et préciser les modalités de partage des éventuelles économies générées sur les parties communes par les travaux privatifs du preneur (effet de mutualisation).

2.3 Le CPE global immeuble : bailleur, preneur et prestataire dans une architecture tripartite

La configuration la plus ambitieuse et la plus efficace sur le plan de la performance est celle d’un CPE global portant sur l’ensemble de l’immeuble, parties communes et parties privatives, signé par le bailleur et les principaux preneurs, avec un prestataire unique chargé de la garantie de performance consolidée. Cette architecture suppose une coopération contractuelle préalable entre bailleur et preneurs, que l’annexe environnementale a précisément vocation à structurer.

Dans ce schéma tripartite, l’annexe environnementale peut utilement prévoir la désignation d’un preneur mandataire pour la coordination avec le prestataire CPE, les modalités de répartition des garanties de performance entre parties communes et parties privatives et les mécanismes de responsabilité croisée entre bailleur et preneurs en cas de défaillance affectant la performance globale.

III. Les clauses d’articulation indispensables dans l’annexe environnementale

3.1 La clause de référence au CPE

L’annexe environnementale doit mentionner explicitement l’existence du CPE, identifier le prestataire, préciser la durée et les objectifs de performance garantis, et articuler les obligations du preneur vis-à-vis du prestataire CPE. À défaut, le preneur découvrira en cours de bail l’existence d’un contrat qui génère des obligations à sa charge (accès aux locaux, transmission de données, modification éventuelle de ses équipements) sans y avoir consenti par avance.

Cette clause de référence doit également prévoir la communication au preneur des rapports de performance périodiques établis par le prestataire CPE, afin de lui permettre de vérifier que les économies promises sur les parties communes se répercutent bien sur ses charges locatives.

3.2 La clause de situation de référence contractuelle

La situation de référence contractuelle est le point de départ à partir duquel les économies d’énergie garanties par le CPE sont calculées. Dans un immeuble multi-occupants, la situation de référence est nécessairement composite : elle agrège les consommations des parties communes (maîtrisées par le bailleur) et celles des parties privatives (maîtrisées par les preneurs). L’annexe environnementale doit donc impliquer le preneur dans la constitution de la situation de référence et lui faire accepter les données de référence retenues, faute de quoi le preneur pourra ultérieurement contester la mesure des économies réalisées et, par voie de conséquence, les modalités de partage de la valeur.

3.3 La clause de partage des garanties de performance

Lorsque le CPE couvre l’ensemble de l’immeuble, les économies d’énergie garanties bénéficient à la fois au bailleur (réduction des charges des parties communes) et au preneur (réduction de ses propres consommations). L’annexe environnementale doit définir qui bénéficie de quelle fraction de la garantie, selon quelle clé de répartition, et avec quelles conséquences en cas d’écart.

Ce partage soulève des questions pratiques non triviales : si le prestataire CPE verse des pénalités au bailleur en cas de sous-performance, le preneur peut-il en revendiquer une part? Inversement, si la sous-performance est imputable au comportement d’un preneur (surconsommation, modification d’équipements non autorisée), le bail vert doit prévoir un mécanisme de recours du bailleur contre ce preneur pour couvrir les pénalités versées au prestataire.

3.4 La clause de continuité en cas de rotation des preneurs

Un CPE porte sur une durée longue (10 à 20 ans en général) quand les baux sont conclus pour 9 ans avec des périodes triennales. La rotation des preneurs est donc inévitable sur la durée d’un CPE. L’annexe environnementale doit anticiper ce risque en prévoyant une clause de continuité des obligations DEET et CPE à la charge des preneurs successifs : le nouveau preneur entrant doit adhérer à l’annexe environnementale existante et reprendre les engagements de son prédécesseur, notamment en matière de transmission de données et de comportement d’usage.

Cette clause de continuité doit impérativement être intégrée dans les conditions de cession de bail et de sous-location, et figurer dans les informations communiquées à l’acquéreur en cas de cession de l’immeuble.

IV. Les risques d’une articulation mal maîtrisée

4.1 Le risque de double responsabilité sans mécanisme de recours

En l’absence d’une articulation contractuelle précise entre CPE et bail vert, bailleur et preneur sont chacun exposés à leur propre responsabilité réglementaire DEET, sans pouvoir s’appuyer sur l’autre en cas de défaillance. Si le bailleur a souscrit un CPE qui garantit l’atteinte des objectifs DEET sur les parties communes, mais que le comportement d’un preneur dégrade la performance globale de l’immeuble, le bailleur peut se trouver en situation de non-conformité DEET sans disposer de levier contractuel pour s’en prémunir ou se faire indemniser.

4.2 Le risque de contradiction entre obligations CPE et obligations du bail

Un CPE imposant au bailleur de maintenir certains équipements en état de fonctionnement optimal peut entrer en contradiction avec des clauses du bail accordant au preneur un droit de modification de ses installations. Une clause d’aménagement intérieur accordée sans réserve dans le bail peut permettre au preneur de modifier les systèmes techniques d’une façon incompatible avec les hypothèses du CPE. L’annexe environnementale doit prévoir une procédure de validation préalable par le prestataire CPE des projets de modification envisagés par le preneur.

4.3 Le risque de conflits de données OPERAT

Dans le cadre du DEET, chaque assujetti doit déclarer ses consommations sur la plateforme OPERAT de l’ADEME. En l’absence de coordination contractuelle, bailleur et preneur peuvent déclarer des données contradictoires pour les mêmes consommations, notamment celles relevant des parties communes refacturées au preneur via les charges. L’annexe environnementale doit désigner un déclarant unique pour les surfaces relevant du périmètre CPE, et définir une procédure de validation des données avant déclaration.

Conclusion

L’articulation entre CPE et bail vert n’est pas une option pour les bailleurs d’immeubles tertiaires soumis au DEET : c’est une nécessité juridique et opérationnelle. Le CPE sans bail vert est un instrument de performance incomplet, privé des données et des coopérations que seul le preneur peut apporter. Le bail vert sans CPE est un instrument de gouvernance sans garantie de résultat, exposé à l’aléa comportemental et technique.

C’est leur combinaison, une annexe environnementale de nouvelle génération adossée à un CPE global immeuble, qui permet de construire une architecture contractuelle cohérente, alignant les intérêts du bailleur, du preneur et du prestataire autour d’un objectif commun : la conformité au DEET et, au-delà, la création de valeur partagée par la performance énergétique.

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