I – Définition du contrat de performance énergétique (CPE)

Le contrat de performance énergétique (CPE) est un instrument juridique au cœur des politiques de transition énergétique tant européenne que nationale. Conçu pour mobiliser des opérateurs privés dans l’amélioration de l’efficacité énergétique des bâtiments et des activités industrielles ou tertiaires, il repose sur un mécanisme original de garantie de résultats : la rémunération du prestataire est conditionnée aux économies d’énergie effectivement réalisées et mesurées.

Ce sujet a connu une évolution législative et réglementaire importante entre 2023 et 2026, avec la refonte du cadre européen et sa transposition récente en droit interne.

1.1 La définition du rapport Ortega

Formalisée sur la base de la directive 2006/32/CE, les travaux menés par Olivier Ortega en 2010-2012, à la demande des ministres de l’écologie, la définition figurant dans le rapport opère la synthèse entre le texte européen et les lois Grenelle 1 et 2:

Un contrat de performance énergétique (« CPE ») peut être défini en droit français comme  « tout contrat conclu entre le maître d’ouvrage d’un bâtiment et une société d’efficacité énergétique visant à garantir, par rapport à une situation de référence contractuelle, une diminution des consommations énergétiques du bâtiment ou du parc de bâtiments, vérifiée et mesurée dans la durée, par un investissement dans des travaux, fournitures ou services »  (O. Ortega, « Rapport sur les contrats de performance énergétique » remis à la Ministre de l’écologie, du développement durable, des transports et du logement, février 2012).

Télécharger le rapport Ortega -> ICI

1.2 Origines et genèse : un instrument forgé par le droit de l’Union

Le CPE trouve son origine dans les premières politiques européennes d’efficacité énergétique, dont la directive 2006/32/CE relative aux services énergétiques, qui en posa les fondements sans en proposer de définition formellement contraignante. C’est la directive 2012/27/UE du 25 octobre 2012 relative à l’efficacité énergétique qui introduisit la première définition harmonisée à l’échelle de l’Union, en précisant que le CPE est un accord contractuel entre un bénéficiaire et le fournisseur d’une mesure visant à améliorer l’efficacité énergétique, vérifiée et surveillée pendant toute la durée du contrat, selon lequel des investissements sont réalisés en vue d’atteindre un niveau d’amélioration de l’efficacité énergétique contractuellement défini.

En droit français, le CPE fut consacré par la loi Grenelle I du 3 août 2009, qui en fit un outil privilégié de la rénovation énergétique du parc immobilier public, avant d’être précisé par l’arrêté du 24 juillet 2020. Ce dernier texte définissait le CPE comme un « contrat conclu entre un donneur d’ordre et une société de services d’efficacité énergétique (SSEE) visant à garantir une diminution des consommations énergétiques du maître d’ouvrage, vérifiée et mesurée par rapport à une situation de référence contractuelle, sur une période de temps donnée, grâce à un investissement dans des travaux, des fournitures ou des prestations de services. En cas de non-atteinte des objectifs fixés, le contrat prévoyait l’application de pénalités financières à la charge du prestataire« .

1.3 La définition européenne consolidée : la directive 2023/1791

La directive (UE) 2023/1791 du Parlement européen et du Conseil du 13 septembre 2023 relative à l’efficacité énergétique (dite « DEE »), publiée au Journal officiel de l’Union européenne le 20 septembre 2023, constitue la refonte de la directive de 2012 et le texte de référence en vigueur. Elle fixe, en son article 2, point 33), la définition désormais consolidée du CPE :

« Un accord contractuel entre un bénéficiaire et le fournisseur d’une mesure visant à améliorer l’efficacité énergétique, vérifiée et surveillée pendant toute la durée du contrat, selon lequel les investissements réalisés dans le cadre dudit accord sont rémunérés en fonction du niveau d’amélioration de l’efficacité énergétique convenu contractuellement ou d’un autre critère de performance énergétique convenu, comme les économies financières. »

La Directive de 2023 confère également au CPE un rôle fonctionnel important dans son dispositif : les entreprises qui mettent en œuvre un CPE satisfaisant aux exigences de son annexe XV sont exemptées des obligations d’audit énergétique ou de mise en place d’un système de management de l’énergie. Cette exemption constitue une incitation forte au recours au CPE pour les grandes entreprises soumises à ces obligations.

Dans le cadre des bâtiments, la directive (UE) 2024/1275 du 24 avril 2024 sur la performance énergétique des bâtiments (DPEB, refonte), entrée en vigueur le 28 mai 2024, renvoie explicitement à la définition de l’article 2, point 33) de la DEE 2023, en citant le CPE parmi les mécanismes financiers innovants que les États membres sont encouragés à promouvoir pour financer les rénovations énergétiques, notamment au bénéfice des ménages vulnérables.

1.4 La transposition en droit français : un cadre rénové en vigueur depuis le 1er janvier 2026

1.4.1 Le processus de transposition

La directive DEE 2023/1791 a été transposée en droit français par un ensemble de textes successifs. La loi n° 2025-391 du 30 avril 2025 portant diverses dispositions d’adaptation au droit de l’Union européenne (dite « DDADUE »), puis l’ordonnance n° 2025-979 du 14 octobre 2025 prise sur son habilitation, ont introduit les dispositions législatives dans le Code de l’énergie. Le décret n° 2025-1382 du 29 décembre 2025, publié au Journal officiel du 30 décembre 2025 et entré en vigueur au 1er janvier 2026, a complété et précisé ce cadre au niveau réglementaire.

1.4.2 La définition légale codifiée à l’article R. 231-1 du Code de l’énergie

Pour la première fois, le droit français dispose d’une définition du CPE codifiée dans le Code de l’énergie. L’article R. 231-1, créé par le décret du 29 décembre 2025, dispose :

« Un contrat de performance énergétique est un contrat conclu entre un bénéficiaire et une société de services d’efficacité énergétique visant à garantir une diminution des consommations énergétiques, vérifiée et mesurée par rapport à une situation de référence contractuelle, pendant toute la durée du contrat. Les travaux, fournitures ou prestations de services prévus dans le cadre du contrat sont rémunérés en fonction de cette réduction des consommations énergétiques ou d’un autre critère de performance énergétique contractuellement défini. »

Cette définition française est en parfaite conformité avec la définition européenne de la DEE 2023, dont elle constitue la transposition fidèle. Elle en reprend les trois composantes fondamentales — parties contractantes identifiées, vérification continue par référence à une situation de base, et rémunération indexée sur la performance.

1.5 Le CPE dans la commande publique : une obligation d’étude de faisabilité

L’ordonnance du 14 octobre 2025 a introduit dans le Code de l’énergie, en son article L. 234-2, une obligation nouvelle pesant sur les acheteurs publics et les autorités concédantes : lorsqu’ils passent des marchés publics de services visant à l’amélioration de l’efficacité énergétique dont la valeur atteint les seuils européens, ils doivent désormais étudier la faisabilité de conclure des contrats de performance énergétique à long terme assurant des économies d’énergie durables. Cette obligation, applicable depuis le 16 octobre 2025, ne signifie pas que le recours au CPE est systématique : les acheteurs peuvent s’en écarter, mais ils doivent en documenter les raisons de manière vérifiable, ce qui renforce significativement le rôle stratégique du CPE dans la commande publique.

II. Familles de contrats de performance énergétique (CPE)

L’une des caractéristiques les plus remarquables du contrat de performance énergétique (CPE) est sa plasticité. À la différence de nombreux instruments contractuels régis par des modèles réglementaires rigides, le CPE ne s’impose dans aucun format obligatoire unique : chaque bâtiment, comme chaque projet de rénovation, peut donner naissance à un contrat sur mesure. Cette souplesse est précieuse dans un parc immobilier hétérogène où, en pratique, il n’existe pas deux bâtiments dotés du même comportement énergétique.

Pour autant, cette diversité n’empêche pas de dégager une classification opérationnelle. La doctrine et la pratique de marché — notamment l’Observatoire national des CPE, l’enquête SNEC et les travaux de référence sur le sujet — ont progressivement dégagé quatre grandes familles de CPE, ordonnées par degré croissant d’ambition énergétique et de niveau d’investissement. À ces quatre familles s’ajoute une dimension transversale, comportementale, présente dans tous les types de contrats. Cette synthèse en présente l’architecture, les caractéristiques techniques, financières et énergétiques.

2.1 Le CPE de gestion intelligente du bâtiment (CPE « Services »)

La première famille repose sur le déploiement de dispositifs d’optimisation servicielle et de pilotage intelligent du bâtiment, sans modification structurelle de celui-ci.

Il s’agit par exemple d’équiper le bâtiment de capteurs de présence, de détecteurs d’ouverture de fenêtres, de systèmes d’extinction automatique de l’éclairage, de télérelevage des consommations, de mise en veille automatisée du chauffage la nuit ou le week-end, et plus généralement de solutions numériques de supervision énergétique. Le développement récent de l’intelligence artificielle et de l’Internet des objets (IoT) enrichit considérablement ce registre, permettant une optimisation en temps réel des installations.

Cette famille est également dénommée « CPE Services » dans la nomenclature de l’Observatoire national des CPE.

C’est la famille la moins coûteuse et celle offrant les temps de retour sur investissement les plus courts, de l’ordre d’une à cinq années. Ces contrats présentent souvent la propriété d’un autofinancement complet : les économies de charges générées couvrent intégralement l’investissement initial sur la durée du contrat.

En termes d’économies d’énergie, ils permettent généralement de réduire les consommations de 5 à 10 % par rapport à la situation de référence.

C’est la famille de prédilection des occupants du parc tertiaire, notamment des preneurs à bail commercial, dont l’horizon de détention du bâtiment est incertain : il est peu probable qu’un locataire s’engage dans un contrat dont le temps de retour excéderait la durée résiduelle de son bail.

2.2 Le CPE fondé sur le changement des équipements (CPE « Systèmes » ou « Rénovation Technique »)

La deuxième famille repose sur le remplacement ou la modernisation des équipements de production et de distribution d’énergie dans le bâtiment. Les interventions typiques comprennent : le remplacement de chaudières vétustes, l’installation de pompes à chaleur, de groupes de froid haute performance, de systèmes de ventilation mécanique contrôlée, d’équipements d’eau chaude sanitaire, d’éclairage LED, de variateurs de vitesse sur moteurs électriques et ascenseurs, ou encore d’équipements de régulation et de pilotage énergétique (GTB, BACS).

Elle est également désignée comme « CPE Systèmes » par l’Observatoire national des CPE ou « CPE Rénovation Technique » dans l’enquête SNEC 2020. Elle fait largement appel aux compétences des opérateurs de services à l’énergie (génie climatique, maintenance multi-technique) et intègre habituellement des prestations de maintenance pendant toute la durée contractuelle.

Le niveau d’investissement est intermédiaire, et les temps de retour sont généralement compris entre 10 et 12 années — durée qui cadre précisément avec l’horizon moyen de détention d’un logement pour un particulier (huit à dix ans) ou avec la durée globale d’un bail commercial dit 3-6-9. Cette famille permet de réaliser des économies d’énergie de l’ordre de 10 à 20 %. Elle offre souvent la possibilité d’un autofinancement des équipements par les économies de charges générées. Les durées de contrat s’établissent généralement entre six et quinze ans.

2.3 Le CPE portant sur l’enveloppe du bâtiment (CPE « Travaux »)

La troisième famille est celle des CPE à dominante travaux sur le bâti : isolation thermique par l’extérieur ou l’intérieur, reprise d’étanchéité à l’eau et à l’air, remplacement de menuiseries et d’ouvrants. Elle se caractérise par une performance dite « passive », par opposition aux deux premières familles dont les actions sont qualifiées de « actives ».

Ces contrats sont le plus souvent de nature mixte, combinant travaux et services d’exploitation-maintenance, la part travaux étant généralement prépondérante dans l’économie du contrat.

Ces contrats, conclus sur des durées longues — supérieures à quinze ans — ne sont que rarement autofinançables par les seules économies de charges énergétiques, compte tenu du coût élevé des travaux de performance passive. Ils appellent donc en général un financement résiduel à la charge du maître d’ouvrage. Ils présentent cependant un intérêt patrimonial majeur qui dépasse la seule dimension énergétique : la remise à niveau de l’enveloppe du bâtiment accroît sa valeur vénale et efface une partie de sa dépréciation liée à l’âge. L’ambition énergétique est variable mais généralement comprise entre 20 et 30 % d’économies sur les consommations de référence. Il convient de souligner que ces travaux s’imposent de toute façon à terme au maître d’ouvrage au titre du cycle de vie normal du bâtiment : le CPE permet alors d’en optimiser le financement et d’y associer une garantie de résultat.

2.4 Le CPE global (CPE « Rénovation Globale »)

La quatrième famille constitue la synthèse des trois précédentes. Elle regroupe en un projet unique et un contrat unique l’ensemble des leviers de la rénovation énergétique : gestion intelligente du bâtiment, remplacement des équipements, travaux sur l’enveloppe, optimisation de l’exploitation-maintenance. Ces CPE — également désignés « CPE Globaux » par l’Observatoire national des CPE ou « CPE Rénovation Globale » dans la nomenclature SNEC — sont les plus ambitieux et s’adressent généralement à des parcs de bâtiments plutôt qu’à un immeuble isolé.

Ils font appel à des compétences transversales et mobilisent habituellement des groupements d’entreprises (BTP, services à l’énergie) ou des sociétés dédiées. Ces CPE sont particulièrement adaptés aux bâtiments très énergivores, aux copropriétés, aux logements sociaux et aux bâtiments tertiaires soumis aux obligations du décret tertiaire.

Le niveau d’investissement est le plus élevé des quatre familles. Les durées contractuelles dépassent généralement 15-20 ans, pour permettre d’amortir les investissements consentis. La réduction des consommations visée est supérieure à 20-30 %, et peut être bien plus importante encore selon la situation initiale du parc.

En contrepartie de son niveau d’exigence, le CPE global présente un avantage structurel pour les gestionnaires de patrimoines hétérogènes : le regroupement de plusieurs bâtiments dans un contrat unique permet de trouver un équilibre économique d’ensemble — les « passoires thermiques » très rénovatrices compensant les bâtiments déjà performants dans lesquels les gains seraient plus difficiles à obtenir. Cette mutualisation constitue l’un des arguments centraux en faveur d’une approche patrimoniale globale plutôt que bâtiment par bâtiment.

2.5 La dimension comportementale : un levier transversal à toutes les familles

Quelle que soit la famille de CPE retenue, la dimension comportementale constitue un volet incontournable, car le comportement des occupants peut représenter jusqu’à 50 % des consommations énergétiques totales selon certaines études. Les contrats prévoient généralement des actions de sensibilisation adaptées à l’usage du bâtiment (logement, bureaux, enseignement, commerce) : communication sur les économies attendues, diffusion de données comparatives entre bâtiments similaires, dispositifs de concours collectifs, ou suivi des consommations par factures enrichies.

Cette dimension soulève la question de l’effet rebond, qui désigne la tendance des occupants à compenser les économies techniques par une augmentation de leur consommation (chauffage plus fort parce que l’isolation est meilleure, par exemple).

Si ce risque est réel, les opérateurs estiment généralement qu’il est statistiquement maîtrisable dès lors que le parc de bâtiments couvert par le contrat est suffisamment étendu : les comportements atypiques se noient dans la masse et les données historiques de consommation intègrent déjà une part des comportements extrêmes. Plus paradoxalement, le comportement est souvent perçu par les opérateurs comme un « bonus » potentiel : les économies techniques étant bien calibrées, toute amélioration comportementale des occupants au-delà du socle prévu constitue une surperformance ouvrant droit à intéressement contractuel.

Tableau comparatif des familles de CPE

Critère	CPE Services	CPE Systèmes	CPE Travaux / Global
Actions dominantes	Pilotage, capteurs, IoT, GTB	Remplacement chaudière, PAC, éclairage	Isolation, enveloppe + tout ou partie
Économies d’énergie	5 – 10 %	10 – 20 %	20 – 30 % et plus
Durée typique	1 – 5 ans	6 – 12 ans	> 15 ans
Niveau d’investissement	Faible	Intermédiaire	Élevé
Auto-financement	Oui (fréquent)	Souvent possible	Partiel / financement résiduel

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Rédacteurs du « clausier » officiel du ministère du développement durable en 2012 puis du clausier CPE FNCCR en 2022, cette équipe est déjà intervenue sur près de 50 projets relatifs à des bâtiments publics, des logements sociaux, des copropriétés et des immeubles tertiaires.

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