Le dispositif éco-énergie tertiaire (DEET) repose sur une fiction juridique commode mais potentiellement fragile : celle d’une responsabilité partagée entre propriétaire et locataire, sans que la loi n’ait précisément défini les modalités de cette coopération. L’article L. 174-1 du code de la construction et de l’habitation pose certes le principe d’une obligation commune, mais il renvoie aux parties le soin d’en organiser la mise en œuvre contractuelle.

C’est précisément dans cet interstice que l’annexe environnementale, communément désignée sous le terme de « bail vert », trouve sa vocation profonde : non plus seulement instrument de RSE, mais vecteur juridique de déploiement opérationnel du DEET dans la relation bailleur-preneur.

I. Le DEET face à la complexité des rapports locatifs : un angle mort

1.1 Le co-assujettissement bailleur-preneur : une responsabilité sans mécanisme d’articulation

Le DEET s’applique indifféremment aux propriétaires et aux preneurs à bail occupant des surfaces tertiaires d’au moins 1 000 m², chacun étant assujetti à titre personnel aux obligations de réduction de consommation d’énergie finale (−40 % en 2030, −50 % en 2040, −60 % en 2050). Or ce co-assujettissement soulève immédiatement une question que le décret tertiaire de 2019 n’a pas résolue : qui fait quoi, et qui paie quoi ?

En pratique, le bailleur maîtrise l’enveloppe du bâtiment et les équipements collectifs ; le preneur contrôle ses usages, son occupation et ses équipements privatifs. Les leviers de performance énergétique sont ainsi répartis entre les deux acteurs dont les intérêts, les horizons temporels et les contraintes budgétaires divergent structurellement. Cette situation correspond à ce que la littérature économique désigne sous le terme de « split incentive » : le bailleur qui investit dans la performance du bâtiment ne perçoit pas nécessairement le bénéfice en termes de réduction de charges, qui revient au preneur ; ce dernier, en retour, n’a aucune incitation à financer des travaux dont il ne sera pas propriétaire à l’issue du bail.

1.2 Les risques juridiques d’une absence de contractualisation

En l’absence de toute clause contractuelle organisant la coopération DEET entre bailleur et preneur, plusieurs risques se cumulent :

• Le bailleur qui réalise des travaux de performance énergétique sans accès aux données de consommation du preneur ne peut ni mesurer les économies réalisées, ni déclarer des résultats fiables sur OPERAT ;
• Le preneur dont le comportement d’usage dégrade la performance du bâtiment rénové ne supporte aucune conséquence contractuelle ;
• Aucun des deux ne peut opposer à l’ADEME la défaillance de l’autre pour s’exonérer de sa propre responsabilité réglementaire.

C’est pour combler ce vide que l’annexe environnementale a été rendue préventivement obligatoire par la loi Grenelle II dès 2010, puis renforcée par les évolutions législatives et réglementaires subséquentes.

II. L’annexe environnementale : du reporting RSE à l’instrument de conformité réglementaire

2.1 Le cadre légal et son évolution

L’annexe environnementale est obligatoire pour tout bail portant sur des locaux à usage de bureaux ou de commerces de plus de 2 000 m². Elle a pour objet d’organiser entre bailleur et preneur l’échange d’informations relatives à la performance énergétique et environnementale des locaux.

Initialement conçue comme un outil de transparence et d’engagement mutuel en matière de développement durable, l’annexe environnementale a acquis une dimension nouvelle avec l’entrée en vigueur du DEET : elle est désormais le seul instrument contractuel de droit commun permettant d’organiser la coopération bailleur-preneur en matière de conformité réglementaire DEET.

Les article R.137-1 à R.137-3 du CCH fixent le contenu minimal de cette annexe. Mais ce socle réglementaire, conçu avant le décret tertiaire, est aujourd’hui clairement insuffisant pour couvrir l’ensemble des besoins de gouvernance qu’implique la conformité au dispositif éco-énergie tertiaire.

2.2 Le tableau de correspondance : DEET sans annexe vs DEET + annexe environnementale renforcée

Critère	DEET sans annexe renforcée	DEET + annexe environnementale renforcée
Accès aux données de consommation	Aléatoire, dépend de la bonne volonté du preneur	Contractualisé, délais et formats définis
Déclaration OPERAT	Risque de double déclaration contradictoire	Responsabilité contractuellement attribuée, données consolidées
Travaux bailleur	Aucun droit d’accès garanti	Droit d’accès aux parties privatives défini contractuellement
Comportement du preneur	Non encadré	Engagements d’usage et de sobriété contractualisés
Partage des économies	Aucun mécanisme	Clause de partage de la valeur possible
Sanctions administratives	Responsabilité non répartie	Clause de recours entre parties définie

III. Vers une annexe environnementale de nouvelle génération : les clauses indispensables

Quelques exemples de clauses, non exhaustifs, figurent ci-après.

3.1 La clause de gouvernance DEET

Le premier apport d’une annexe environnementale de deuxième génération est l’institution d’une gouvernance partagée de la conformité DEET. Cette gouvernance doit prévoir a minima:

• Un comité de suivi bailleur-preneur, réuni au moins annuellement avant la date limite de déclaration OPERAT, destiné à valider les données de consommation consolidées et à définir les actions correctives en cas d’écart par rapport à la trajectoire DEET ;
• Un référent DEET désigné de part et d’autre, interlocuteur unique pour les échanges de données et la coordination des travaux ;
• Un plan d’action partagé, annexé au bail vert, fixant les engagements respectifs du bailleur (travaux sur l’enveloppe, équipements collectifs) et du preneur (usages, équipements privatifs, comportements).

3.2 La clause de communication des données de consommation

L’annexe environnementale doit impérativement définir les modalités de transmission des données de consommation d’énergie finale aux fins de déclaration OPERAT. À défaut, le bailleur — qui dispose souvent des données d’énergie liées aux parties communes mais pas aux usages privatifs — se trouve dans l’impossibilité matérielle de satisfaire à ses propres obligations déclaratives.

La clause devra préciser :

• La nature des données à communiquer (électricité, gaz, chaleur, froid, par poste d’usage si possible) ;
• Le format de transmission compatible avec les exigences OPERAT/ADEME ;
• Le délai de communication (au plus tard le [date] de chaque année, pour permettre la déclaration avant le [date limite OPERAT]) ;
• La responsabilité déclarative : qui déclare sur OPERAT, pour le compte de qui, avec quelle validation ?

Sur ce dernier point, il est possible de mandater le preneur (ou son prestataire) pour déclarer au nom du bailleur — ou inversement — sous réserve d’une procédure de validation préalable des données par la partie mandante.

3.3 La clause de partage de la valeur générée par la performance

L’annexe environnementale de nouvelle génération peut également prévoir des mécanismes incitatifs visant à aligner les intérêts du bailleur et du preneur sur la performance énergétique, et à résoudre ainsi le problème du split incentive :

• Un mécanisme de partage des économies de charges réalisées grâce aux travaux du bailleur, permettant à ce dernier de percevoir une part de la valeur générée sous forme de contribution du preneur ou d’adaptation du loyer ;
• Une clause de bonus-malus indexant une composante du loyer sur l’atteinte d’objectifs de consommation définis d’un commun accord, dans les limites admises par la réglementation locative applicable.

Ces mécanismes, encore rares en pratique, constituent pourtant la clé de voûte d’une coopération durable entre bailleur et preneur en matière de performance énergétique.

IV. Articulation avec d’autres outils : annexe environnementale et CPE

L’annexe environnementale, jumelée à un CPE permet au bailleur, est surtout au preneur, de sécuriser le flux d’économies d’énergie: puisque la réduction des consommations fait l’objet d’une obligation de résultat, le preneur est certain de voir baisser ses charges énergétiques, ce qui rend sa participation au financement des actions de rénovation envisageables car dotée d’un temps de retour.

L’annexe environnementale constitue alors le chaînon manquant entre le CPE et les obligations réglementaires : elle garantit que la performance contractuellement garantie par l’opérateur CPE se traduit effectivement en conformité DEET pour l’ensemble des parties assujetties.

V. Conclusion : l’annexe environnementale, clef de la gouvernance DEET en contexte locatif

Le bail vert n’est plus, depuis l’entrée en vigueur du DEET, un instrument de communication environnementale. C’est un outil de gestion du risque réglementaire partagé, dont la qualité rédactionnelle conditionne directement la capacité des parties à démontrer leur conformité aux obligations du décret tertiaire.

Dans un contexte où les échéances 2030 approchent et où la plateforme OPERAT rend chaque année plus transparente la performance des bâtiments tertiaires, une annexe environnementale mal rédigée — ou pire, absente — expose bailleur et preneur à des risques juridiques et financiers croissants, que la seule bonne foi des parties ne saurait conjurer.

Vous êtes bailleur ou preneur soumis au DEET et souhaitez sécuriser votre annexe environnementale ? LexCity Avocats accompagne la rédaction, la révision et la renégociation de vos baux verts à l’aune du DEET. 

Découvrir notre expertise CPE et bail vert → ICI contact@lexcity.fr — +33 (0)1 87 81 91 87

Références légales et réglementaires : décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 (décret tertiaire) ; art. L. 132-1 et L. 174-1 du code de la construction et de l’habitation ; décret n° 2011-2058 du 30 décembre 2011 ; arrêté du 29 novembre 2011 (contenu de l’annexe environnementale) ; arrêté du 10 avril 2020 (OPERAT) ; loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 (Grenelle II) ; loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (ELAN).