Pour lire tous les épisodes du feuilleton Réversibilité:
- Épisode 1 : « Qu’est-ce qu’un bâtiment réversible? »
- Épisode 2 : « Les PLU face à la réversibilité du bâti »
- Épisode 4 : « Fiscalité de la réversibilité »
Une construction requiert un certain nombre d’autorisations administratives préalables et notamment un permis de construire.
En l’état du droit, un bâtiment réversible nécessitera un premier permis de construire autorisant la construction initiale, et un deuxième autorisant le changement de destination et les travaux nécessaires à la mutation du bâtiment.
Pourrait-on concevoir un permis unique anticipant la mutation du bâtiment?
Le dispositif du « permis à double état«
Un régime dérogatoire a été instauré pour les Jeux Olympiques de 2024 en matière de permis de construire par l’article 15 de la loi n°2018-202 du 26 mars 2018 relative à l’organisation des jeux olympiques et paralympiques de 2024, ainsi que le décret n°2018-512 du 26 juin 2018 portant application des articles 10 et 15 de la loi n°2018-202 du 26 mars 2018.
La loi précitée établit, à l’article 15 un dispositif intitulé « permis à double état » et défini comme suit :
« Lorsqu’un projet de construction ou d’aménagement comporte un état provisoire correspondant aux seules nécessités de la préparation, de l’organisation ou du déroulement des jeux Olympiques et Paralympiques de 2024 et un état définitif propre à ses affectations ou destinations postérieures au déroulement des jeux, le permis de construire ou d’aménager autorise cet état provisoire et cet état définitif.«
Ainsi, il existe désormais un permis de construire susceptible d’autoriser, dès la conception initiale du bâtiment, l’évolution future de ce dernier.
Le décret précise le régime d’un tel permis.
Définition de l’état provisoire et de l’état projeté
L’état provisoire de la construction ou de l’aménagement projeté est défini comme étant celui dans lequel il présente toutes les caractéristiques qui permettent son utilisation pour les besoins de l’organisation, de la préparation ou du déroulement des jeux Olympiques et Paralympiques de 2024 (article 2 du décret susmentionné).
L’état définitif de la construction ou de l’aménagement projeté est défini comme étant celui dans lequel il présente toutes les caractéristiques qui assurent un usage conforme à sa destination ou à son affectation postérieure au déroulement des jeux, dans le cadre d’un projet urbain durable en lien avec les projets des collectivités territoriales (article 2 du décret susmentionné).
Contenu de la demande de permis de construire
La demande de permis de construire précise la consistance des états provisoire et définitif du projet. Elle décrit les travaux impliqués par le passage de l’un à l’autre de ces états et indique les éléments du projet qui n’ont pas vocation à être modifiés postérieurement au déroulement des jeux.
La demande précise également les destinations et surfaces de plancher provisoires et définitives de la construction projetée.
Le projet architectural comprend une notice qui fait apparaître les caractéristiques provisoires et définitives du projet.
Les plans et documents versés à la demande de permis font apparaître l’état provisoire et l’état définitif du projet.
Vers un permis à double état pour les bâtiments réversibles ?
Un tel permis pourrait-il être mis en place pour la réalisation de bâtiments réversibles ?
Il serait possible d’envisager un permis qui accorderait, de la même façon, la construction d’un bâtiment à son état provisoire (bureaux) et sa transformation en un état définitif (logements).
Ce mécanisme soulève néanmoins un certain nombre de problèmes :
- la durée de l’état dit « provisoire » : en effet, contrairement aux projets des JO, le premier usage du bâtiment aura vocation à perdurer dans le temps ;
- l’éventuelle impossibilité de produire dès le dépôt initial du permis les plans de l’usage futur. En effet, compte tenu du temps long sur lequel s’inscrit ces projets, les plans versés pour l’état dit « définitif » seraient susceptibles de faire l’objet de modification.
Dans ce cas, il faudrait envisager un permis à double « destination« , plus qu’un permis à double « état« , qui permettrait d’autoriser deux destinations distinctes, mais sans contraintes temporelles.
A ce stade, aucun projet de texte en ce sens n’est envisagé par le gouvernement ou l’assemblée nationale.
A suivre : LexCity participe à la rédaction d’un ouvrage sur la ville durable sous la direction d’Olivier Ortega et publié au Moniteur : la question des bâtiments réversibles fera l’objet d’un chapitre détaillé sur ce sujet.
