Feuilleton #Réversibilité des bâtiments : EP.04 : « La taxe pour création de bureaux »

Pour lire tous les épisodes du feuilleton Réversibilité:

• Épisode 1 : « Qu’est-ce qu’un bâtiment réversible? »
• Épisode 2 : « Les PLU face à la réversibilité du bâti »
• Épisode 3 : « Autoriser la réversibilité »

La réversibilité d’un bâtiment implique un changement de destination. Ce changement de destination aura des conséquences fiscales, notamment l’éventuel assujettissement à la taxe pour création de bureaux, de locaux commerciaux et de locaux stockage (ci-après « TCB« ).

En région Ile-de-France, une taxe est perçue à l’occasion de la construction, de la reconstruction ou de l’agrandissement des locaux à usage de bureaux, des locaux commerciaux et des locaux de stockage (article L.520-1 du code de l’urbanisme).

Champ d’application de la TCB

Dans le cas d’une opération de « réversibilité« , le ou les changement(s) de destination de l’immeuble pourront être assimilés à la construction de locaux.

Les surfaces faisant l’objet du changement de destination seront en effet assujetties à la TCB dans trois cas de figure :

• La transformation de locaux en locaux de bureaux qui étaient précédemment affectés à un autre usage (en ce compris locaux commerciaux et de stockage) : dans ce cas, les surfaces transformées seront assujetties à la TCB au tarif prévu au m2 pour les locaux à usage de bureaux (tarif le plus élevé) ;
• La transformation d’un local en local commercial, dès lors que l’affectation initiale n’était pas du bureaux ou du stockage ;
• Et enfin, l’affectation à usage de locaux de stockage de locaux précédemment affectés à un usage autre que de bureaux, de locaux commerciaux ou de locaux de stockage.

Seront également soumis à la TCB les changements d’affectation de locaux réalisés sans travaux.

Fait générateur

Le fait générateur de la taxe est la date de délivrance, expresse ou tacite, de l’autorisation de construire ou d’aménager, à défaut d’autorisation, celle du début des travaux ou du changement d’usage des locaux (article L.520-4 du code de l’urbanisme).

En l’espèce, et en l’état du droit, cela signifie que de la TBC pourra être due :

• soit lors de l’obtention du permis de construire autorisant la création initiale de surface ;
• soit lors de l’obtention du permis de construire autorisant le changement de destination de locaux entrant dans le champ d’application de la TCB.

Cela peut poser problème quant à l’évaluation de la charge fiscale de l’opération. Si le bâtiment n’est en effet assujetti à la TCB que lors de sa transformation en bâtiment dit « définitif« , il conviendra de l’anticiper dès la construction du bâtiment (alors que la TCB ne sera pas due à ce moment là).

Redevable de la TCB

La taxe est due par le propriétaire des locaux ou le titulaire d’un droit réel portant sur ces locaux à la date du fait générateur.

Il conviendra, notamment en cas de cession de l’immeuble, de bien identifier qui sera l’éventuel redevable de la TCB lors de l’obtention du permis de construire autorisant le changement de destination (si les surfaces nouvellement crées ou par crées par changement de destination sont assujetties).

Conditions d’exonérations

Sont exonérés de la TCB :

1. Les locaux à usage de bureaux qui font partie d’un local d’habitation à usage d’habitation principale ;
2. Les locaux affectés au service public et appartenant ou destinés à appartenir à l’Etat, à des collectivités territoriales ou à des établissements publics ne présentant pas un caractère industriel et commercial ;
3. Les locaux utilisés par des organismes de sécurité sociale ou d’allocations familiales et appartenant ou destinés à appartenir à ces organismes ou à des sociétés civiles constituées exclusivement entre ces organismes ;
4. Dans les établissements industriels, les locaux à usage de bureaux qui sont soit dépendants de locaux de production, soit d’une superficie inférieure à 1 000 mètres carrés ;
5. Les locaux spécialement aménagés pour l’exercice d’activités de recherche ;
6. Les bureaux utilisés par les membres des professions libérales et les officiers ministériels ;
7. Les locaux affectés aux associations constituées dans les formes prévues à l’article 10 de la loi du 1er juillet 1901 relative au contrat d’association ;
8. Les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement, situés dans une zone franche urbaine-territoire entrepreneur, telle que définie au B du 3 de l’article 42 de la loi n° 95-115 du 4 février 1995 d’orientation pour l’aménagement et le développement du territoire.

Il peut être ainsi intéressant de se placer volontairement dans l’un des cas d’exonération, afin de ne pas porter la charge fiscale du changement de destination : par exemple, d’affecter volontairement les locaux à des bureaux dédiés aux professions libérales.

A noter également qu’est également soumis à la TCB un local qui cesse de bénéficier de l’une des conditions d’exonérations susmentionnées.

Par exemple, des locaux à usage de bureaux, qui font partie d’un local d’habitation à usage d’habitation principale, sont exonérés de TCB. Ainsi, si ces locaux deviennent exclusivement affectés à du bureau, la condition d’exonération ne sera plus remplie, et par suite, les surfaces seront assujetties à la TCB.

Ainsi, afin de déterminer le montant de la charge fiscale de l’opération de réversibilité, il conviendra de déterminer, dès la réalisation initiale de l’opération :

• si l’opération initiale et/ou future entrent dans le champ d’application de la TCB ;
• qui est le redevable final de la TCB, notamment en cas de cession de l’immeuble ;
• si une des conditions d’exonération est remplie, et si le changement de destination est susceptible de faire perdre cette condition d’exonération ;
• si l’immeuble bénéficie de droits acquis du fait de l’acquittement antérieur de la taxe ;
• et enfin, l’assiette de la taxe.

Cette charge fiscale devra être anticipée dès l’origine de l’opération.