Feuilleton #Réversibilité des bâtiments EP.02 « les PLU face à la réversibilité du bâti »

Pour lire tous les épisodes du feuilleton Réversibilité:

• Épisode 1 : « Qu’est-ce qu’un bâtiment réversible? »
• Épisode 3 : « Autoriser la réversibilité »
• Épisode 4 : « Fiscalité de la réversibilité »

Si il est techniquement possible de construire un bâtiment dit « mutable » ou « réversible« , les plans locaux d’urbanisme (ci-après « PLU ») autorisent-ils la mutation du bâtiment en cours de vie du bâtiment ?

L’encadrement de l’utilisation et de l’occupation des sols

Les PLU encadrent et contraignent l’utilisation et l’occupation des sols. Il convient ainsi qu’à la fois l’usage initial, mais également l’usage futur de la construction envisagée soient permis par le PLU applicable au projet.

L’encadrement du changement de destination

Les PLU, ainsi que le code de l’urbanisme, encadrent également les changements de destination des bâtiments.

L’ancien article R.123-9 du code de l’urbanisme prévoyait neuf différentes destinations. Depuis l’entrée en vigueur du décret n°2015-1783 du 28 décembre 2015, les articles R. 151-27 et R. 151-28 du code de l’urbanisme définissent cinq destinations et vingt sous-destinations.

Les changements de destination entrent dans le champ d’application du permis de construire aux termes de l’article R.421-14 c) du code de l’urbanisme et de la déclaration préalable aux termes de l’article R.421-17 b) et sont donc soumis à autorisation préalable.

Les PLU encadrent également les changements de destination. Par exemple, le PLU de Paris, à son article UG 2.2 encadre et contraint les changements de destination. Notamment, le changement de destination de surfaces destinées à l’habitation et aux CINASPIC (constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectifs) vers une autre destination est rendu quasi-impossible, afin de préserver ce type de surfaces.

Ainsi, une autorisation de changement de destination, en l’état du droit, sera requise lors de l’évolution de l’usage du bâtiment réversible. De plus, un tel changement de destination devra respecter les prescriptions du PLU applicable en l’espèce.

Faire évoluer les documents d’urbanisme

Si le règlement du PLU de la commune concerné ne permet pas un tel changement, il reste néanmoins possible de le faire évoluer.

Une révision du PLU, à l’initiative de la commune ou de l’EPCI, procédure la plus contraignante, est prévue à l’article L.153-31 du code de l’urbanisme. Elle est requise dans certains cas spécifiques.

Une modification du PLU, aux termes de l’article L.153-41 du code de l’urbanisme, procédure moins contraignante que la révision, peut être engagée par la commune ou l’EPCI dans tous les cas où est décidée une modification du règlement, des orientations d’aménagement et de programmation ou le programme d’orientations et d’actions et sous réserve des cas où une révision s’impose.

Enfin, il est possible de recourir à une modification simplifiée lorsque la modification n’a pas pour effet :

1° Soit de majorer de plus de 20 % les possibilités de construction résultant, dans une zone, de l’application de l’ensemble des règles du plan ;

2° Soit de diminuer ces possibilités de construire ;

3° Soit de réduire la surface d’une zone urbaine ou à urbaniser ;

4° Soit d’appliquer l’article L. 131-9 du code de l’urbanisme.

Certains PLU ont déjà prévu la possibilité de faire évoluer la destination des bâtiments en cours de vie de celui-ci.

La rédaction d’une clause de réversibilité

Les nouveaux PLU ou alors les PLU modifiés pourront donc prévoir directement dans le règlement du PLU la possibilité d’un changement de destination des constructions existantes en fonction de l’évolution des besoins et des usages.

Cette faculté pourra être rédigée sous l’article qui traite de l’occupation et de l’utilisation des sols admis sous conditions.

Il sera ainsi possible de faire évoluer les PLU afin que ceux-ci autorisent et permettent la réalisation de bâtiments réversibles.

A suivre : EP. 03 « Autoriser la réversibilité«