ACTUALITÉ DU CONTENTIEUX DE L’URBANISME: LE PERMIS DE RÉGULARISATION REVOYANT L’ÉCONOMIE GÉNÉRALE DU PROJET

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Dans un avis du Conseil d’État n°438318, du 2 octobre 2020, le juge administratif répond à deux questions qui lui étaient posées :

1°) La procédure prévue par l’article L.600-5-1, dans sa version issue de la loi du 23 novembre 2018, peut-elle être mise en œuvre lorsque la régularisation d’un ou des vices entraînant l’illégalité de l’autorisation d’urbanisme a pour conséquence de porter atteinte à la conception générale du projet, excédant ainsi ce qui peut être régularisé par un permis modificatif ?

2°) Dans l’affirmative, existe-t-il un autre critère relatif aux modifications pouvant être apportées au projet concerné dont le non-respect ferait obstacle à la délivrance d’un permis de régularisation dans le cadre de la procédure prévue par l’article L.600-5-1 du code de l’urbanisme ?

LES MODIFICATIONS DE L’ARTICLE L.600-5-1 DU CODE DE L’URBANISME ISSUES DE LA LOI ÉLAN

Ces deux questions s’inscrivent dans la modification de l’article L.600-5-1 du code de l’urbanisme suite à l’adoption de la loi du 23 novembre 2018 n°2018-1021, dite « Loi Elan ».

En effet, la loi Elan a modifié l’article L.600-5-1 sur les points suivants :

  • son champ d’application a été étendu aux déclarations préalables;
  • le mécanisme de sursis à statuer n’est désormais plus une faculté pour le juge, mais une obligation lorsqu’il peut y recourir;
  • la mesure de régularisation peut s’appliquer à des travaux achevés (contrairement au permis de construire modificatif);
  • enfin, le permis affecté d’un vice est désormais régularisé, non plus via « un permis modificatif », mais via « une mesure de régularisation ».

Ce changement de terminologie a eu pour effet de distinguer le régime du permis modificatif de la mesure de régularisation prise dans le cadre de l’application de l’article L.600-5-1. En effet, la jurisprudence constante rappelle qu’un permis de construire modificatif ne doit pas bouleverser, par son ampleur ou la nature de ses modifications, l’économie ou la conception générale du projet. De plus, le permis modificatif doit être obtenu avant l’achèvement des travaux autorisés.

La réponse du juge administratif dans cet avis confirme la volonté du législateur de distinguer mesure de régularisation et permis de construire modificatif.

L’OBLIGATION DE SURSEOIR A STATUER ET SES DEUX EXCEPTIONS

Tout d’abord concernant le sursis à statuer, le Conseil d’État énonce son caractère obligatoire, à l’exception de deux cas de figure :

  • si les conditions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme (mécanisme d’annulation partielle et régularisation via un nouveau permis de construire) sont réunies et que le juge fait le choix d’y recourir;
  • d’autre part, si le bénéficiaire de l’autorisation a indiqué au juge qu’il ne souhaitait pas bénéficier d’une mesure de régularisation.

LA CRÉATION D’UN PERMIS DE RÉGULARISATION POUVANT REVOIR L’ÉCONOMIE GÉNÉRALE DU PROJET

Concernant la mesure de régularisation, le juge administratif en délimite l’étendue :

« Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.« 

Pour rappel, le caractère régularisable d’un vice de légalité interne s’apprécie à la date à laquelle le juge statue (CE, 3 juin 2020, n° 420736, commenté ICI).

La mesure régularisation peut donc permettre de procéder à des modifications qu’un permis de construire modificatif n’aurait pas admis, puisqu’elle permet de revoir l’économie générale du projet. Elle ne peut néanmoins aboutir à la délivrance d’un nouveau permis de construire, puisque l’atteinte à la nature du projet demeure proscrite.

Le Conseil d’État s’inscrit donc dans la voie affichée par le législateur de sécuriser les autorisations d’urbanisme délivrées en étendant le champ de la mesure de régularisation prévue l’article L.600-5-1 du code de l’urbanisme.

Obtenir l’annulation pure et simple d’un permis apparait désormais comme étant une tache de plus en plus ardue…

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