CE, 22 juillet 2025, n°491997

Faits

En 2004, Lille Métropole Habitat (LMH) a confié au Cabinet Cobat une mission de maîtrise d’œuvre consistant, d’une part, à assurer la démolition d’un bâtiment et, d’autre part, à remettre le terrain en état en prévision d’une future opération de construction.

Un marché de travaux de démolition a été attribué en 2005 à la société Sodenor, désormais la société Ramery Revitalisation. Ces travaux, réceptionnés sans réserve en septembre 2006 incluaient notamment un remblaiement du site et un engazonnement des espaces verts.

Dans la continuité de ce projet, LMH a engagé en 2005 un second marché de maîtrise d’œuvre en vue de la construction d’une résidence de dix-huit logements sur le terrain. En 2008, au moment du démarrage du chantier confié à un groupement d’entreprises, la société Cari Thouraud, titulaire du lot « gros œuvre », a signalé de graves anomalies portant sur (i) des défauts d’altimétrie, et (ii) la présence persistante de caves et d’anciennes fondations dans le sol remblayé, autant d’éléments ayant conduit à l’arrêt du chantier. Les travaux n’ont pu reprendre qu’en 2009 et la résidence n’a été réceptionnée qu’en 2011, accusant un retard notable par rapport au calendrier initial.

Face à ces désordres, le juge des référés du Tribunal administratif de Lille, saisi par LMH, a désigné en janvier 2010 un expert chargé d’analyser les conditions d’exécution du chantier de démolition et de répertorier les éventuelles malfaçons. Le rapport d’expertise, déposée en juillet 2010, a mis en lumière des insuffisances du remblaiement.

Estimant que ces malfaçons ont entraîné des surcoûts et des retards importants, LMH a saisi le Tribunal administratif de Lille sollicitant la condamnation solidaire de la société Ramery Revitalisation, du Cabinet Cobat, du bureau d’études Pingat XD, ainsi que de leurs assureurs à lui verser la somme de 421 057,14 €.

Par jugement n°1807651 du 15 mars 2022, le Tribunal administratif a (i) condamné la société Ramery Revitalisation au paiement de la somme de 258 500,50 € à LMH, (ii) a mis à sa charge les frais d’expertise (6 058,33 €), (iii) a condamné le Cabinet Cobat à la garantir à hauteur de 25 %, et (iv) a rejeté le surplus des demandes.

Pourtant la Cour administrative d’appel de Douai, saisie au principal par la société Ramery Revitalisation et par LMH en appel incident, a annulé ce jugement par un arrêt n°22DA01025 du 21 décembre 2023. Celle-ci a notamment estimé que les travaux en litige ne relevaient pas de la garantie décennale des constructeurs et a rejeté l’ensemble des prétentions indemnitaires de LMH.

C’est contre cet arrêt que LMH s’est pourvu en cassation devant le Conseil d’État, soutenant que les désordres résultaient bien de travaux de construction ouvrant droit au bénéfice de la garantie décennale et que la prescription n’avait pas été acquise.

Question

La garantie décennale des constructeurs s’étend-elle aux désordres résultant de simples travaux préparatoires à une opération de construction, tels que le remblaiement et l’engazonnement consécutifs à une démolition ?

Décision

Par une décision n° 491997 du 22 juillet 2025, le Conseil d’État a jugé que des travaux de remblaiement et d’engazonnement consécutifs à une démolition ne constituaient pas un ouvrage au sens du régime applicable à la garantie décennale des constructeurs, excluant ainsi toute responsabilité décennale et contractuelle de l’entreprise. 

Commentaire

Par sa décision n° 491997 du 22 juillet 2025, le Conseil d’État a opté pour une lecture restrictive des dispositions de l’article 1792 du Code civil, en considérant que des travaux de remblaiement et d’engazonnement ne sauraient constituer un « ouvrage » au sens de la garantie décennale des constructeurs. En effet, aux termes de cet article « tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit […] des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination ». Ce faisant, en refusant cette qualification d’«ouvrage» aux des travaux en litige, la Haute juridiction de l’ordre administratif a fermé la voie de la responsabilité décennale et, corrélativement, toute action contractuelle en l’absence de réserves prononcée à de la réception.

Cette solution s’inscrit dans une jurisprudence qui réserve le bénéfice de la garantie décennale aux seuls travaux présentant une autonomie fonctionnelle, une consistance matérielle et une durabilité suffisantes. Elle confirme que les interventions purement préparatoires, même réalisées en vue d’une opération immobilière future, n’entrent pas dans cette catégorie. Le juge administratif consacre ainsi une conception exigeante, excluant du champ protecteur de la garantie décennale des constructeurs les opérations périphériques au processus de construction.

Cette décision réaffirme par ailleurs la portée absolue de la décision de réception sans réserve, qui purgera toute action contractuelle, et rappelle que l’interruption de la prescription ne joue qu’au bénéfice des parties directement visées. Ces précisions renforcent la sécurité juridique des constructeurs et de leurs assureurs, en limitant le risque de mise en cause différée de leur responsabilité.

Néanmoins cette rigueur n’est pas sans conséquence dès lors qu’elle a nécessairement pour effet de réduire la protection des maîtres d’ouvrage, pourtant quotidiennement confrontés à des désordres réels sur les chantiers. En privilégiant une interprétation stricte de la notion d’«ouvrage », le Conseil d’État risque d’accentuer le déséquilibre entre l’objectif de stabilité juridique et la fonction réparatrice de la garantie décennale. Cette décision illustre ainsi la tension persistante entre la lettre étroite de l’article 1792 et sa vocation initialement protectrice.