CE, 11 février 2025, n°491009

Faits

Le 30 décembre 2020, le préfet du Val-de-Marne constate par la voie d’un arrêté la carence en logements sociaux de la commune de Saint-Maur-des-Fossés, et se déclare compétent pour délivrer les permis de construire relatifs aux opérations de constructions ou de changements de destination à destinations d’habitation, à l’exception des projets créant trois logements ou moins, et ce, sur le fondement de l’article L.302-9-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Le 14 décembre 2022, le préfet refuse d’accorder un permis de construire à la Société Edelweiss Paradise LDA qui avait pour projet de construire sur ladite commune un immeuble comportant dix logements, trois commerces et des parkings, conduisant le projet à une superficie de logement de 759m2, ainsi qu’une surface de plancher totale de 934m2.

La société pétitionnaire saisie alors le Tribunal administratif de Melun afin d’annuler l’arrêté constatant le refus, et d’enjoindre l’autorité compétente à lui délivrer l’autorisation d’urbanisme, qui par un jugement du 3 octobre 2023, lui fait droit. 

Le ministre de la transition écologique et de la cohérence des territoires demande forme un pourvoi en cassation devant le Conseil d’État afin d’obtenir l’annulation du jugement formulé par le Tribunal administratif de Melun, et rejeter la demande de la société requérante sur le fond.

Question de droit

Les logements familiaux prévus au sein du projet d’immeuble collectif suffisent-ils à satisfaire l’obligation de mixité sociale de l’article L.111-24 du Code de l’urbanisme ?

Décision

Le Conseil d’État juge que c’est de bon droit que s’est prononcé le Tribunal administratif de Melun en faisant droit à la société requérante et caractérisant le projet proposé comme étant hors du champ d’application de l’article précité, et rejette la demande du ministre de la transition écologique en faveur de l’autorisation du projet de construction de la société.

Commentaire

Lorsqu’une commune fait l’objet d’un arrêté constatant une carence en matière de logements sociaux, le préfet peut, d’une part se déclarer compétent pour autoriser ou non les projets qui répondraient à cette problématique, et d’autre part, utiliser le mécanisme de l’article L.111-24 du Code de l’urbanisme qui impose d’affecter, au sein des immeubles collectifs, 30% de logements locatifs sociaux au nombre de logements familiaux dès lors que le projet présente soit, a minima 12 logements, soit une surface de plancher de 800 m2.

Cependant, l’article L.111-24 du Code de l’urbanisme dans sa rédaction actuelle ne précise pas l’assiette de surface de plancher à prendre en considération.

En l’espèce, la commune pressentie pour la réalisation du projet d’immeuble collectif de la société pétitionnaire présente une carence de logements sociaux. Le projet quant à lui prévoit 10 logements, 3 commerces ainsi que des parkings, et ne permets donc pas d’outrepasser le seuil de 12 logements correspondant à la première condition d’application de l’obligation de l’article précité.

Toutefois, sur la deuxième condition, la construction représente 759 m2 en elle-même, et une surface de plancher totale de 934 m2. Le tribunal admet, à travers son jugement, devoir tenir compte uniquement de la surface de la construction et ce, peu importe la nature du projet alors même que le préfet et le ministre tendent vers la prise en considération de la surface de plancher totale du projet. 

Le Conseil tranche en faveur du tribunal et comble l’absence de précision de l’article L.111-24 du Code de l’urbanisme mettant fin à toute éventuelle extension de l’obligation de mixité sociale pouvant être faite par les autorités compétentes. 

Ce raisonnement vient mettre fin à l’interprétation possible due à l’absence de précision de la part du législateur et se positionne en faveur des opérationnels et de l’aménagement du territoire. 

Ce faisant, il est possible qu’il desserve le développement social des territoires d’ores et déjà carencés, et notamment la mixité sociale en contraignant davantage le champ d’application de l’obligation là où il aurait l’étendre.