Dans une décision n°427781 du 3 juin 2020, le Conseil d’État a jugé que le permis de construire subordonné à la constitution effective d’une servitude de passage est légal.
Cadre général des prescriptions
Il est constant que si l’administration peut assortir une autorisation d’urbanisme de prescriptions à de nombreux égards, ce n’est « qu’à la condition que celles-ci, entraînant des modifications sur des points précis et limités et ne nécessitant pas la présentation d’un nouveau projet, aient pour effet d’assurer la conformité des travaux projetés aux dispositions législatives et réglementaires dont l’administration est chargée d’assurer le respect« .
La réglementation des prescriptions en matière de desserte et d’accès
Tel est notamment le cas en ce qui concerne la question de la desserte et de l’accès au terrain d’assiette de la construction, en application de l’article R. 111-5 du code de l’urbanisme, qui dispose que:
« Le projet peut être refusé sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à son importance ou à la destination des constructions ou des aménagements envisagés, et notamment si les caractéristiques de ces voies rendent difficile la circulation ou l’utilisation des engins de lutte contre l’incendie.
Il peut également être refusé ou n’être accepté que sous réserve de prescriptions spéciales si les accès présentent un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité doit être appréciée compte tenu, notamment, de la position des accès, de leur configuration ainsi que de la nature et de l’intensité du trafic« .
Les faits de l’espèce
Au cas précis, le maire de Fréjus a délivré à un pétitionnaire un permis de construire valant division parcellaire en vue de la réalisation d’un ensemble immobilier de 208 logements.
Le terrain d’assiette ne disposant d’aucun accès à une voie ouverte à la circulation publique sauf à créer un tel accès sur des parcelles appartenant à des tiers, le maire de Fréjus a accordé le permis de construire sollicité en précisant que « le présent arrêté est conditionné à la production, par le bénéficiaire, de l’acte authentique de servitude de passage (…) au plus tard au dépôt de la déclaration d’ouverture de chantier« .
L’interprétation constructive de la RÉGLEMENTATION DES PRESCRIPTIONS EN MATIÈRE DE DESSERTE ET D’ACCÈS par le Conseil d’État
Alors que la lettre de l’article R. 111-5 du code de l’urbanisme paraît réserver la possibilité d’accorder un permis de construire sous réserve de prescriptions spéciales à l’hypothèse où les accès présentent un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques, le Conseil d’État admet l’extension de cette faculté à la question de la création d’un accès ou d’une desserte au moyen de la création d’une servitude de passage:
« En jugeant que cette réserve ne saurait pallier l’absence de titre créant une servitude de passage à la date de l’arrêté attaqué alors que la création d’une servitude de passage entraine seulement une modification portant sur un point précis et limité qui ne nécessite pas la présentation d’un nouveau projet, le tribunal administratif a entaché son arrêt d’erreur de droit« .
Les pétitionnaires se voient ainsi offrir une souplesse certaine dans l’élaboration de leurs demandes d’autorisation de construire en ce qui concerne la desserte et l’accès aux terrains d’assiette de leurs projets.
