CE, 18 Décembre 2024, n°490711 

Faits

Le maire de Villennes-sur-Seine a délivré, le 10 mai 2022, à la société HLM Immobilière 3F un permis de construire autorisant un changement de destination et la réhabilitation d’un ensemble de bureaux, en vue d’y construire une douzaine de logements.

Les requérants demandent au tribunal administratif d’annuler ce permis. Devant le tribunal administratif, les requérants soutiennent que ce permis avait été obtenu par fraude : le pétitionnaire déclarait dans sa demande que le projet se situait uniquement sur une seule parcelle, or il ressort du dossier du permis que le projet se situe bien sur plusieurs parcelles. 

La société a demandé et obtenu un permis modificatif, délivré le 17 février 2023, en cours d’instance et le projet englobe désormais l’ensemble des parcelles.

Par un jugement en date du 9 novembre 2023, le TA de Versailles a rejeté les demandes des requérants en considérant, qu’à supposer que le permis initial soit entaché d’une fraude, le moyen soulevé par les requérants était inopérant, dès lors qu’il ciblait un vice auquel avait remédié le permis modificatif intervenu durant l’instance, conformément à la jurisprudence constante du Conseil d’État (CE, 2 février 2004, n°238315, Fontaine de Villiers). 

Question de droit

Un permis modificatif peut-il régulariser un permis initial obtenu frauduleusement ?

Décision

Le Conseil d’État juge qu’un permis modificatif délivré ne peut couvrir une fraude initiale du permis initial. L’illégalité du permis frauduleux n’est pas de nature à être régularisée par la délivrance d’un permis modificatif.

Par conséquent, cette illégalité peut être invoquée devant le juge de l’excès de pouvoir dans le cadre d’une action dirigée contre le permis initial, même si une autorisation modificative a été délivrée.

Commentaire

Par cette décision, le CE précise encore le régime des permis modificatifs et les régularisations possibles en droit de l’urbanisme. 

Dans ses conclusions, le rapporteur public considère que « les liens existants entre le permis initial et le permis modificatif sont si étroits qu’il est donc encore plus difficile de dissocier intellectuellement la régularisation du permis frauduleux : le permis modificatif faisant corps avec le permis initial, le premier conserve d’une certaine manière en lui le caractère frauduleux du second, même s’il remédie aux illégalités l’entachant. »

La décision commentée doit être mise en perspective avec une autre jurisprudence des juges du Palais-Royal. Dans son arrêt du 11 mars 2024 Commune de Saint-Raphaël (n°464257), le Conseil d’État a considéré que, dès lors qu’un permis de construire a été obtenu par fraude, son titulaire ne peut pas se prévaloir des mécanismes de régularisation prévus par les articles L.600-5 (annulation partielle avec délai pour régulariser les vices identifiés) et L.600-5-1 (sursis à statuer du juge dans l’attente d’un permis de régularisation) du Code de l’urbanisme, et ce indépendamment des modifications à apporter au projet pour qu’il soit conforme aux règles d’urbanisme. Le Conseil d’État étend donc cette restriction aux permis de construire modificatifs destinés à régulariser la fraude alléguée à la seule initiative du bénéficiaire de l’autorisation.

Le rapporteur public considère que la motivation de cette jurisprudence est de « ne pas inciter les pétitionnaires à déposer des demandes de permis de construire frauduleuses, en comptant sur l’éventuelle voie de rattrapage de la régularisation s’ils étaient pris « la main dans le sac » par l’administration ou un adversaire du projet ».

Concernant les permis modificatifs, il est de jurisprudence constante (CE, 9 décembre 1994, n° 116447, Séri et CE, 2 février 2004, n° 238315, Fontaine de Villiers), qu’un bénéficiaire d’un permis de construire entaché d’un vice de fond ou de procédure peut corriger ce vice par un permis de construire modificatif. Désormais, ces jurisprudences sont rendues inopérantes en cas de fraude du bénéficiaire de l’autorisation pour l’obtention de celle-ci.

De manière générale, les règles contentieuses en droit de l’urbanisme tendent vers une diminution des annulations, l’annulation d’un permis de construire devient désormais très hypothétique, tant les mécanismes de régularisation sont nombreux. De manière plus générale, nous constatons un essor de la limitation de l’accès au prétoire avec l’encadrement strict de l’intérêt à agir. Tel n’est cependant pas le cas en présence d’une fraude.