Conseil d’État, 6 juillet 2023, n°464999 

faits

Le 3 mai 2018, la société Saint-Denis 1 a signé un compromis de vente, portant sur plusieurs lots d’un ensemble immobilier situé à Saint-Denis, pour la somme de 200 000 euros. 

Le 4 juillet 2018, l’établissement public territorial Plaine Commune a décidé d’exercer son droit de préemption urbain sur les dits lots, pour la somme de 140 000 euros. 

Le vendeur a refusé la première cession envisagée, et a vendu aux mêmes acquéreurs pressentis pour un prix de 160 000 euros. L’établissement public territorial Plaine Commune ayant renoncé à exercer son droit de préemption subsidiaire. 

Le tribunal administratif de Montreuil est saisi par une demande de la société Saint-Denis 1 tendant à condamner l’établissement public territorial à lui verser la somme de 40 000€ du fait de l’illégalité de la préemption en réparation du préjudice résultant de la différence de prix entre la promesse de vente et la valeur vénale du bien à la date de la décision de renonciation. Par un jugement du 5 mai 2021, la demande est rejetée. 

La cour administrative d’appel de Paris est saisie d’un appel de la société Saint-Denis 1, aux fins d’annulation du jugement litigieux et de réparation du préjudice subi. Par un arrêt du 14 avril 2022, les juges d’appel ont annulé le jugement et ont condamné l’établissement public territorial à verser la somme de 40 000 euros, assorti des intérêts et de leur capitalisation. 

Un pourvoi en cassation est intenté par l’établissement public territorial aux fins d’annulation de l’arrêt litigieux. 

question de droit

Le vendeur peut-il se prévaloir de l’obtention d’un financement bancaire par l’acquéreur pressenti pour démontrer que la réalisation de la vente était probable afin d’obtenir réparation du préjudice résultant de la renonciation à une décision de préemption illégale ?  

Décision

La décision de la cour administrative d’appel est confirmée et le pourvoi de l’établissement public territorial rejetée. 

Le Conseil d’État retient que la décision de préemption est illégale puisque la motivation de la préemption par référence à un programme local de l’habitat est insuffisante. En effet, l’établissement public territorial ne détermine pas la nature de l’action ou de l’opération justifiant la préemption. 

Compte tenu de cette illégalité, le Conseil d’État considère que la réalisation de la vente était probable, dès lors que les acquéreurs pressentis avaient obtenu un financement bancaire, même si ce financement avait été obtenu après l’expiration du délai prévu par la promesse de vente initiale.

Le vendeur est fondé à demander réparation du préjudice résultant de la différence de prix entre la promesse de vente et la valeur vénale du bien au jour de la renonciation à la préemption. 

commentaire

La présente décision s’inscrit dans la continuité d’une décision antérieure. Le 8 octobre 2008, le Conseil d’État avait reconnu le principe d’une réparation du préjudice dont un propriétaire peut réclamer réparation en cas d’illégalité d’une décision de préemption à laquelle la commune a renoncé, dès lors que les termes de la promesse de vente faisaient apparaitre que la réalisation de cette vente était probable. 

Le Conseil d’État vient ici préciser les conditions dans lesquelles le propriétaire subissant un tel préjudice peut obtenir réparation de l’impossibilité de disposer du prix de vente figurant dans la promesse de vente initiale, en cas de renonciation au droit de préemption subsidiaire. 

Cette décision semble faciliter la recevabilité d’un tel recours puisque désormais le propriétaire peut aisément démontrer que la réalisation de la vente était probable, il suffit que les acquéreurs pressentis obtiennent un financement bancaire. 

Il est toutefois nécessaire de relativiser la portée de l’arrêt puisque, en raison de la conjoncture économique actuelle, les conditions d’octroi de prêts se sont durcies, et les acquéreurs peinent à obtenir un financement bancaire pour acquérir un bien. 

Le Conseil d’État ne se prononce pas sur l’évaluation du préjudice et reste silencieux quant au délai raisonnable séparant la vente de la renonciation, permettant d’évaluer si le prix de vente effectif peut être regardé comme exprimant la valeur vénale du bien. 

Cette solution a pour conséquence de rendre plus favorable cette jurisprudence au propriétaire subissant un préjudice du fait de la renonciation à une décision de préemption illégale.