CE, 8 juillet 2024, Syndicat des copropriétaires du 133 boulevard Saint-Michel et autre c/ Ville de Paris, req. n° 475635, mentionné aux tables du Recueil Lebon

Faits

Une SCI a obtenu un permis de construire en 2020 et un permis modificatif en 2021, pour la réhabilitation d’un immeuble en R+4 à Paris, et la construction de deux immeubles en R+3 sur cour à la place d’anciens locaux.

Des voisins ont attaqué le permis devant le tribunal administratif de Paris qui en a prononcé une annulation partielle dans un jugement en avril 2022.

Dans un arrêt de mai 2023 (CAA PARIS, 4 mai 2023, 22PA02950), la cour administrative d’appel de Paris a sursis à statuer (sur le fondement de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme) au motif que l’arrêté contesté méconnaissait notamment l’article UG 2.2.1 du PLU de Paris (relatif aux destinations interdites ou autorisées sous condition et visant au rééquilibrage territorial de l’habitat et de l’emploi).

La Ville de Paris et la SCI ont formé un pourvoi en cassation.

Question de droit

Comment connaitre la destination d’un bâtiment ancien ?

Décision

Le Conseil d’État juge que, lorsque la destination d’un immeuble ne peut, en raison de son ancienneté, être déterminée par les indications figurant dans une autorisation d’urbanisme ni, à défaut, par des caractéristiques propres ne permettant qu’un seul type d’affectation, il appartient au juge administratif d’apprécier celle-ci en se fondant sur l’ensemble des circonstances de fait de l’espèce.

Pour bien comprendre le problème juridique de l’affaire, le projet litigieux se trouve dans le secteur de protection de l’habitation. Dans ce secteur, l’article UG 2.2.1 du PLU prévoit que la surface de plancher des destinations liées à la fonction résidentielle après travaux, ne doit pas être inférieure à celle avant travaux ; il est précisé que cette surface comprend les surfaces de plancher destinées à l’habitation et aux constructions ou installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif (« CINASPIC« ). Il convient donc d’être en mesure de déterminer la destination des locaux avant travaux. Or, ce n’est pas toujours évident lorsque, comme en l’espèce, l’immeuble est ancien.

Le pétitionnaire, non contredit au demeurant par le service instructeur, avait considéré que les locaux du bâtiment existant sur le terrain étaient des bureaux. En conséquence, le calcul des surfaces de plancher existantes affectées à la fonction résidentielle était moindre, ce qui permettait de respecter la règle fixée par le PLU malgré le projet de construction d’un immeuble à usage de bureaux. Le problème juridique était d’identifier la destination de l’immeuble ancien et savoir si elle correspondait à un CINASPIC ou à des bureaux.

En l’espèce, le Conseil d’État valide l’appréciation de la cour administrative d’appel qui a retenu la destination de CINASPIC et non plus la destination industrielle initiale. Le juge d’appel a considéré que les locaux ont été conçus comme des ateliers au XIXe siècle et d’abord utilisés, dans un premier temps, par une imprimerie. Les locaux ont ensuite été occupés par une école, puis par une association qui les a utilisés comme centre de recherches. Enfin, les locaux ont été affectés à l’École des Hautes Études en Sciences Sociales pendant plus de 30 ans. Dès lors que l’usage de ces locaux sur une période longue était dévolu à un établissement universitaire, ils devaient relever de la destination CINASPIC au sens du PLU.

Commentaire

Le Conseil d’État, au fil de sa jurisprudence, livre une méthode pour identifier la destination d’un immeuble, notamment ancien.

Il indique que dans un premier temps, il convient de se référer à la destination juridique de l’immeuble au regard des autorisations d’urbanisme délivrées et mises en œuvre, indépendamment de ce qui pourrait être écrit dans un contrat de droit privé tel qu’un bail.

Dans un deuxième temps, à défaut d’une telle autorisation, il faut examiner les caractéristiques propres des locaux sous réserve qu’elles permettent d’identifier un seul type d’affectation pour ces locaux.

Enfin, si les caractéristiques propres des locaux ne permettent pas de déterminer un seul type d’affectation, il convient alors, dans un troisième temps, d’analyser les circonstances de fait. Il appartiendra alors au juge d’apprécier si ces éléments permettent de déterminer la destination des locaux.

Ainsi, le Conseil d’État complète sa construction jurisprudentielle permettant d’identifier la destination d’une construction ancienne.