Valeur contractuelle d’un cahier des charges d’une ZAC frappé de caducité

Cour de cassation, 3ème chambre civile, 4 mars 2021, n°19-22.987 

FAITS

Un couple avait acquis une parcelle située dans une zone d’aménagement concertée (ZAC), créée le 30 mai 2005 et supprimée le 17 décembre 2013. Postérieurement à la suppression de la ZAC, ils ont fait construire une piscine, ainsi qu’un local technique de 4 m². 

Les propriétaires de la parcelle voisine les ont alors assignés en référé en invoquant le non-respect du cahier des charges de la zone, ainsi que la violation du plan local d’urbanisme. 

La cour d’appel de Nîmes a alors rejeté leur demande au motif d’une part que, ainsi qu’il est prévu à l’article L. 311-6 al.3 du code de l’urbanisme dans sa version applicable à l’espèce, le cahier des charges de la ZAC serait devenu caduc à la date de la suppression, soit avant la réalisation des ouvrages litigieux, et d’autre part que le seul rappel par l’acte notarié d’acquisition de certaines clauses et conditions dudit cahier des charges, caduc par l’effet de la loi, ne crée pas à la charge de l’acquéreur une obligation de nature contractuelle dont les requérants seraient susceptibles de se prévaloir. 

question

La caducité du cahier des charges d’une ZAC fait-elle obstacle à l’opposabilité des stipulations contractuelles qui y sont contenues et auxquelles l’acquéreur a librement consenti ? 

décision

Dans sa version applicable au cas d’espèce (version antérieure au 25 novembre 2018), l’article L.311-6 du code de l’urbanisme dans son troisième alinéa, prévoyait que « Le cahier des charges devient caduc à la date de la suppression de la zone ». 

La Cour de cassation estime alors que si la suppression de la ZAC entraine bien la caducité du cahier des charges en vertu des dispositions ci-dessus, « cette caducité ne fait pas obstacle à ce que les stipulations de ces cahiers des charges continuent de régir, en raison de leur caractère contractuel, les rapports entre les propriétaires qui y ont consenti ». 

Elle précise que la reproduction, dans l’acte de vente, des stipulations du cahier des charges caractérise la volonté des parties de conférer à ces obligations, par une stipulation pour autrui, un caractère contractuel. Ces dispositions prévoyaient notamment que tant les règles de droit privé s’ajoutant aux dispositions contenues dans le plan local d’urbanisme que les conditions générales des ventes consenties par l’aménageur devraient être reprises dans tous les actes de revente et s’imposeraient dans les rapports des propriétaires successifs entre eux et que le cahier des charges serait opposable à quiconque détiendrait tout ou partie du territoire de la ZAC. 

COMMENTAIRE

Cette décision rendue est dans la lignée de la jurisprudence constante de la Cour de cassation en matière de cahier des charges de lotissement, qui, quelle que soit sa date, approuvé ou non, constitue bien un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues (voir par exemple : Cass. Civ. 3^ème 14 septembre 2017, req. n° 16-21.329). Les juges font donc ici logiquement application du raisonnement déjà entériné en matière de cahier des charges d’un lotissement. 

Il est par ailleurs précisé qu’il appartient au juge de déterminer si les parties ont conféré un caractère contractuel à certaines clauses du cahier des charges, comme en l’espèce où certaines stipulations dudit cahier des charges avaient été reproduites dans l’acte de vente.