Division primaire : appréciation des règles d’urbanisme à l’échelle de l’unité foncière existante avant division

CE, 12 novembre 2020, n°421590

Faits

La société Financière Axel Investissement avait obtenu un permis de construire tacite pour le projet de construction de deux immeubles à usage d’habitation mais également la réhabilitation et le changement de destination d’un immeuble à usage de bureaux sur une fraction d’un terrain, faisant l’objet d’une division ultérieure.

Pour apprécier le respect des dispositions du règlement du plan local d’urbanisme relatives à l’emprise au sol, au nombre de places de stationnement et au traitement des espaces libres, le tribunal administratif a dans un premier temps jugé que le terrain d’assiette à prendre en compte était constitué de la fraction de l’unité foncière existante dont le pétitionnaire doit devenir propriétaire après division.

Question

La question qui se posait alors était donc la suivante : les règles d’urbanisme applicables lors de l’instruction de la demande de permis de construire devaient-elles s’apprécier au regard de l’unité foncière existante ou celle résultant de la division à venir ?

Décision

La « division primaire », telle que prévue au a) de l’article R. 442-1 du code de l’urbanisme permet en effet à un pétitionnaire de demander et d’obtenir un permis de construire sur une partie de l’unité foncière existante alors que la division du terrain n’est juridiquement pas réalisée, celle-ci étant destinée à être accomplie après l’obtention du permis de construire.

Le juge rappelle que ces divisions en propriété ou en jouissance effectuées par un propriétaire au profit de personnes qui ont obtenu un permis de construire ou d’aménager portant sur la création d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle au sens de l’article L.231-1 du code de la construction et de l’habitation ne constituent pas des lotissements et ne sont soumis ni à déclaration préalable ni à permis d’aménager.

Également, l’article R. 151-21 du code de l’urbanisme précise que dans le cas d’un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance, l’ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d’urbanisme, sauf si le règlement de ce plan s’y oppose.

Le juge estime alors, à la lumière de ces deux dispositions que, eu égard à l’objet de ce procédé de « division primaire », qui permet de combiner, pour les projets portant sur un groupe de bâtiments ou un immeuble autre qu’une maison individuelle destinés à occuper une partie de l’unité foncière existante, l’obtention de l’autorisation d’urbanisme nécessaire au projet et la division de l’unité foncière existante, le respect des règles d’urbanisme doit être apprécié au regard de l’ensemble de l’unité foncière existant à la date à laquelle l’administration statue sur la demande, bien que cette dernière soit informée de la division à venir.

Le juge précise également que dans l’hypothèse où, postérieurement à la division du terrain mais avant l’achèvement des travaux, le pétitionnaire dépose une demande de permis modificatif, la légalité de cette demande doit être appréciée sans tenir compte de la division intervenue. Le Conseil d’État estime ainsi que le respect des dispositions du règlement du plan local d’urbanisme devant être apprécié au regard de l’ensemble de l’unité foncière existant à la date à laquelle l’administration a statué, le tribunal a commis une erreur de droit.

COMMENTAIRE

La jurisprudence ayant été très divergente jusqu’alors, cette décision apporte un éclairage bienvenu, alors même que rien ne justifiait que les dispositions de l’article R.151-21 du code de l’urbanisme susmentionnées ne puissent pas être appliquées aux divisions primaires.

Ainsi, sous réserve que le plan local d’urbanisme s’oppose à l’application des règles d’urbanisme à l’échelle de l’unité foncière d’origine (dérogation prévue à l’article R.151-21 visé dans l’arrêt), le respect des règles d’urbanisme doit être apprécié au regard de l’ensemble de l’unité foncière existant à la date à laquelle l’administration statue sur la demande, bien que cette dernière soit informée de la division à venir.

Dans ces conditions, les demandes de permis modificatifs, même déposées postérieurement à la division du terrain, doivent donc prendre en compte l’unité foncière initiale.