TC, 7 Octobre 2024, n°C4319, Syndicat des copropriétaires de la résidence Saint Georges Astor

Faits

La société Delpech Astorg est propriétaire à Toulouse de locaux situés dans un ensemble immobilier, soumis au régime de la copropriété, dénommé résidence Saint-Georges Astorg. Ces locaux sont situés sous une dalle-terrasse, grevée d’une servitude de passage public, faisant partie des parties communes de la copropriété, qui avait été réalisée par la commune de Toulouse en qualité de maître d’ouvrage délégué. La société a donné en location le sous-sol dont elle est propriétaire à une société gérant un hôtel des ventes. En 1995, le syndicat des copropriétaires de la résidence Saint-Georges Astorg a autorisé la commune à réaménager ladite dalle-terrasse. Par la suite, la ville de Toulouse a effectué les travaux mais ceux-ci ont donné lieu à d’importantes infiltrations d’eaux ayant affecté les locaux situés sous ladite dalle-terrasse.

La société Delpech Astorg et l’Hôtel des ventes Saint-Georges ont alors assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Toulouse afin d’obtenir sa condamnation à réaliser les travaux de reprise nécessaires. Le syndicat a appelé en garantie l’architecte ayant assuré la maîtrise d’œuvre des travaux initiaux, les entreprises ayant réalisé ces travaux, celles ayant procédé aux travaux de reprise, ainsi que leurs assureurs.

Le juge de la mise en état s’est déclaré incompétent pour statuer sur ces demandes considérant qu’il s’agissait de dommages de travaux publics.

Saisi à son tour, le tribunal administratif de Toulouse, par jugement du 23 mai 2024, a renvoyé au Tribunal des conflits la question de compétence s’agissant des conclusions dirigées à l’encontre des sociétés intervenues sur le chantier, et a sursis à statuer jusqu’à ce que sa décision soit rendue.

Question de droit

Des biens appartenant à une personne publique, inclus dans un immeuble soumis au régime de la copropriété, relèvent-ils du domaine public et constituent-ils des ouvrages publics ; quel est alors le juge compétent pour statuer sur les actions en responsabilité pour les dommages trouvant leur source dans la partie de l’immeuble soumis au régime de la copropriété ?

Décision

Le Tribunal des Conflits réaffirme l’incompatibilité entre le régime de la copropriété (tel que fixé par la loi du 10 juillet 1965) et la domanialité publique et écarte également la qualification d’ouvrage public pour les biens concernés, de sorte que les dommages qui trouveraient leur source dans l’aménagement ou l’entretien des locaux ne sont pas des dommages de travaux publics, justifiant la compétence du juge judiciaire.

Il ajoute que des dommages qui trouveraient leur source dans l’aménagement ou l’entretien de ces locaux ne sont pas des dommages de travaux publics.

Commentaire

La présente affaire permet au Tribunal des Conflits de se prononcer sur la compatibilité entre le régime de copropriété et le domaine public, puis de se prononcer sur la qualification d’ouvrage public.

En ce sens, le Tribunal reprend le considérant de principe formulé par le Conseil d’État dans son arrêt « Préservatrice foncière » (CE 11 février 1994, n° 109564). En effet, pour qu’un bien soit soumis au régime de la domanialité publique, l’appropriation par une personne publique doit se combiner avec la nécessité que la personne publique soit la seule propriétaire du bien et seule maître de son affectation sans qu’elle puisse se voir imposer des décisions par d’autres. Or, la copropriété est considérée comme incompatible avec cette exigence et donc la domanialité publique.

Cette incompatibilité législative n’existe que pour autant que la copropriété est antérieure à l’éventuelle domanialité publique : si la copropriété n’est mise en place que postérieurement à l’intégration dans le domaine public, celle-ci ne peut remettre en cause la domanialité publique du bien. La copropriété constitue ainsi un obstacle à l’apparition du domaine public, mais elle est sans effet face à une domanialité publique déjà acquise. La Cour de cassation a considéré qu’un règlement de copropriété ne peut soustraire au domaine public un ouvrage public préexistant à la copropriété. Les principes d’imprescriptibilité et d’inaliénabilité s’y opposent (Cass, 1e Civ 25 février 2009, n° 07-15.772).

En l’espèce, c’est la raison pour laquelle le Tribunal des conflits effectue une recherche de l’antériorité et constate qu’avant sa cession au syndicat des copropriétaires, la dalle-terrasse litigieuse ne faisait pas l’objet d’une affectation au service public ou à l’usage du public et ne relevait pas du domaine public et que cette dalle-terrasse, qui a rejoint régulièrement la copropriété de la résidence Saint-Georges Astorg, relève de ses parties communes. Il en déduit que la dalle-terrasse aménagée en esplanade, n’appartient pas au domaine public et ne peut être regardée comme constituant un ouvrage public, si bien que les dommages qui trouveraient leur source dans l’aménagement ou l’entretien de la dalle-terrasse ne sont pas des dommages de travaux publics.

Concernant la notion d’ouvrage public, le régime de la copropriété n’est pas compatible avec le principe d’intangibilité de l’ouvrage public.