Cour de cassation, 26 octobre 2023, n°22-19.444
FAITS
En l’espèce, une commune a conclu avec des sociétés de promotion immobilière, une promesse synallagmatique de vente portant sur deux tènements fonciers relevant de son domaine privé.
Les parties ont convenu de suspendre la conclusion de la promesse synallagmatique de vente à l’engagement des acquéreurs de construire un programme de logements en mixité sociale, ainsi que la livraison d’un local brut et de places de stationnement.
Le maire de la commune a finalement informé les sociétés contractantes de son intention de ne plus vendre lesdits terrains en raison d’irrégularités dans la procédure de passation de la promesse de vente, la commune considérant que la convention était soumise au droit de la commande publique.
Les sociétés de promotion immobilière assignent, devant la juridiction judiciaire, la commune en réalisation forcée de la vente et paiement de la clause pénale stipulée dans l’acte.
La commune se pourvoit en cassation contre l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence rendu le 10 mai 2022, retenant la compétence de la juridiction judiciaire et écartant ainsi l’application des règles de la commande publique à la promesse synallagmatique de vente.
QUESTION DE DROIT
La juridiction judiciaire est-elle compétente pour connaitre d’un litige afférent à une promesse de vente contre remise d’équipement public ?
DECISION
La juridiction judicaire est compétente pour connaitre des litiges afférents aux ventes contre remise d’équipement public dès lors que l’objet principal de la convention porte sur le transfert de propriété de biens relevant du domaine privé d’une commune.
L’arrêt de la Cour de cassation ne porte que sur l’exception d’incompétence de la juridiction judiciaire soulevée par la commune dans ce litige.
Les juges de cassation rejettent le pourvoi en confirmant l’arrêt de la cour d’appel ayant écarté la qualification de marché de travaux publics pour cette opération sur le fondement de l’ordonnance n°2015-899 du 23 juillet 2015.
La Cour de cassation estime que la promesse de vente contre remise d’équipement public ne répond pas à un besoin spécifiquement défini par la commune, qui n’a pas non plus exercé une influence déterminante sur le projet et n’en retire pas un intérêt économique majeur au sens de la jurisprudence « Helmut Muller » de la Cour de justice de l’Union Européenne. Selon les juges de cassation, l’objet principal du contrat de vente n’est pas la satisfaction d’un besoin du pouvoir adjudicateur, ainsi ils écartent l’application des règles du droit de la commande publique.
COMMENTAIRE
L’arrêt du 26 octobre 2023 est un moyen pour la Cour de cassation d’aligner sa jurisprudence sur celle de la Cour de justice de l’Union Européenne, ainsi que sur celle de la juridiction administrative.
Le juge judicaire se montre réticent à appliquer les règles de la commande publique à un contrat de vente à charges conclu par une personne publique. Cela se justifie parfaitement lorsque l’objet principal du contrat de vente porte sur le transfert de propriété.
Par ailleurs, la Cour de cassation applique le même raisonnement que le juge administratif en se fondant sur les mêmes critères de qualification. Elle rend une solution pédagogique pour identifier si un contrat de vente à charges relève du droit de la commande publique. Elle fonde son raisonnement sur une appréciation in concreto des éléments du programme immobilier. En effet, la Cour relève que la proportion minimale de logements sociaux est ici prévue dans le plan local d’urbanisme. Au surplus, la commune n’a formulé aucune demande portant sur la structure architecturale des bâtiments à édifier, elle n’a pas non plus exercé une influence déterminante sur le projet, ni sur sa conception.
Cette solution sera appréciée des acteurs immobiliers puisqu’elle permet de mieux appréhender la frontière délicate entre cessions avec charges et marchés de travaux publics. D’autant qu’elle s’inscrit dans un contexte de développement des programmes immobiliers ayant une mixité fonctionnelle et sociale.
