CE, Avis, Section du Contentieux, 1er Juillet 2025, n°502802
Faits
Le maire de la commune des Houches a délivré un permis de construire au bénéfice de la SCI Les 3 Lynx le 14 décembre 2015 pour la réalisation de 4 logements, soit 2 chalets individuels et 2 logements collectifs, pour une surface de plancher de 628 m². Un recours contre ce permis de construire a été rejeté par le tribunal administratif de Grenoble le 2 juillet 2020.
Par une décision en date du 3 mars 2021, le maire de la commune des Houches a prononcé la péremption du permis de construire délivré à la société. Par ce courrier, le maire informait la SCI que le permis de construire dont elle était titulaire était périmé, en exposant les raisons de fait et de droit fondant ce constat, puis l’invitait, en conséquence, « à solliciter un nouveau permis de construire et, en tout état de cause, à cesser les travaux entrepris ».
La commune des Houches considère qu’à la date du 3 mars 2021, seuls des travaux sommaires avaient été réalisés par la SCI sur le terrain d’assiette du permis de construire litigieux, et que ces travaux, de faible importance, n’ont pas pu interrompre le délai de validité du permis de construire.
À la suite de cette décision, la SCI a formé un recours gracieux, lequel a été expressément rejeté le 8 juin 2021.
La SCI a saisi le tribunal administratif de Grenoble d’une requête visant à faire annuler « un courrier de caducité de permis de construire ». Elle considère en effet que la décision du maire de la commune des Houches est entachée d’illégalité, notamment en raison d’un défaut de motivation suffisant et de l’absence de mise en œuvre d’une procédure contradictoire préalable.
La commune de Houches soutient que la décision de constatation de la péremption n’a pas à être motivée, et qu’en tout état de cause, elle est suffisamment motivée.Conformément aux dispositions de l’article L.113-1 du code de justice administrative, le tribunal administratif a saisi le Conseil d’État d’une demande d’avis (jugement n° 2105334 du 25 mars 2025).
Question de droit
La décision constatant la péremption d’un permis de construire doit-elle être motivée en application du 5° de l’article L.211-2 du code des relations entre le public et l’administration (CRPA), et, dans l’affirmative, est-elle également soumise à une procédure contradictoire en vertu de l’article L.121-1 du CRPA ?
Décision
Le Conseil d’État considère que la décision de constater la caducité d’une autorisation d’urbanisme manifeste l’opposition de l’autorité administrative à la réalisation du projet du pétitionnaire, motif pris de ce qu’elle considère qu’il est déchu du droit de construire attaché à l’autorisation d’urbanisme qui lui a été accordée.
Par conséquent, cette décision doit, dans certaines circonstances, être motivée et précédée d’une procédure contradictoire.
Le Conseil d’État considère alors d’une part que lorsque l’autorité administrative doit se livrer à une appréciation des faits, notamment en ce qui concerne la nature et l’importance des travaux entrepris, les moyens invoqués à l’encontre de sa décision tels que l’absence de motivation ou le défaut de mise en œuvre d’une procédure contradictoire sont recevables.
Il appartient dès lors au juge administratif de vérifier que la décision constatant la caducité de l’autorisation d’urbanisme est, conformément au 5° de l’article L.211-2 et à l’article L.121-1 du CRPA, dûment motivée et précédée d’un recueil des observations du pétitionnaire et d’une procédure contradictoire.Le Conseil d’État considère d’autre part qu’à l’inverse, lorsque la décision se fonde uniquement sur le constat de l’expiration d’un délai, l’autorité administrative se trouve en situation de compétence liée. Par conséquent, les moyens tirés d’un défaut de motivation ou d’une irrégularité sur la procédure sont inopérants.
Commentaire
L’article R.424-17 du Code de l’urbanisme prévoit que « le permis de construire, d’aménager ou de démolir est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de trois ans à compter de la notification mentionnée à l’article R.424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue. Il en est de même si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année ».
Le Code de l’urbanisme ne précise rien quant aux modalités de constatation de cette péremption, ni en ce qui concerne la forme des constats, ni quant à leur procédure d’adoption.
Dans son présent avis commenté, le Conseil d’État rappelle que la péremption instituée par l’article R.424-17 du Code de l’urbanisme est acquise par l’écoulement du temps prévu par ce texte, lorsque les travaux autorisés n’ont pas été entrepris ou ont été interrompus, sans qu’il soit nécessaire qu’une décision de l’autorité administrative intervienne.
Si cette péremption n’a pas besoin de faire l’objet d’un constat, celui-ci peut néanmoins s’avérer nécessaire pour informer un pétitionnaire qu’il ne peut pas commencer ou reprendre ses travaux sans nouvelle autorisation, compte tenu de la caducité de l’autorisation préalablement obtenue.
Les juges administratifs du fond étaient divisés quant au principe d’une obligation de motivation et de mise en œuvre d’une procédure contradictoire, ainsi que sur leur fondement. Certains juges ont considéré que le constat de péremption d’un permis de construire n’entre pas dans la catégorie des décisions devant être motivées et précédées d’une procédure contradictoire préalable en application du CRPA (CAA de Versailles, 14 janvier 2021, n° 19VE00554). À l’inverse, certaines juridictions estiment que les décisions constatant la péremption d’un permis de construire doivent être motivées, en tant que décisions défavorables qui opposent notamment une péremption (CAA de Versailles, 29 juin 2021, n° 19VE02297), ou sur le fondement du 1° de l’article L.211-2 du CRPA, en tant que mesure de police (CAA de Marseille, 15 septembre 2022, n° 21MA03865). Par ailleurs, le juge du fond a déjà eu l’occasion de qualifier une telle décision de décision individuelle opposant une déchéance, au sens du 5° de l’article L.211-2 du CRPA (TA de Montreuil, 6 avril 2023, Braxton Promotion, n° 2204353).
Pour qu’une telle décision doive être motivée et soumise à une procédure contradictoire préalable, il faut encore qu’elle relève de l’une des catégories visées à l’article L.211-2 du CRPA.
Le Conseil d’État a donc été amené à déterminer si l’article L.211-2 précité trouve à s’appliquer aux décisions ayant pour objet de constater la caducité d’une autorisation d’urbanisme. Dans son avis commenté, il considère que la décision de constater la caducité d’une autorisation d’urbanisme manifeste une opposition de l’autorité administrative à la réalisation du projet du pétitionnaire, lequel est ainsi déchu du droit de construire attaché à l’autorisation qui lui avait été accordée. Dès lors, le juge administratif estime qu’il s’agit d’une décision opposant une prescription, une forclusion ou une déchéance, et qu’elle doit, en conséquence, être motivée en application du 5° de l’article L.211-2 du CRPA, et, en application de l’article L.121-1 du même code, être précédée d’une procédure contradictoire.
Le présent avis du Conseil d’État s’inscrit dans la continuité d’une jurisprudence ancienne (CE, 29 décembre 2006, Ministre de l’Équipement, n° 271164), selon laquelle le maire n’est pas en situation de compétence liée lorsqu’il prend un arrêté interruptif de travaux réalisés postérieurement à la date de péremption d’un permis de construire, dès lors que « le maire est conduit nécessairement à porter une appréciation sur les faits ».
Dans ses conclusions, la rapporteure considère que lorsqu’une appréciation des faits est requise par le juge administratif, « ces obligations de forme et de procédure contribuent à éclairer tant la prise de décision que la décision prise, et donc à désamorcer en amont certains contentieux ».
Le Conseil d’État met ainsi fin aux divergences des juridictions du fond sur le régime contentieux des décisions de constat de péremption de permis de construire.
